Hypotéka vs. nájom – čo sa viac oplatí na Slovensku v roku 2025

Riešenie bývania je jednou z najzásadnejších otázok, na ktorú musí skôr či neskôr nájsť odpoveď každý. Pre väčšinu ľudí v zásade existujú dve možnosti – byt na prenájom alebo hypotéka, pričom obe majú svoje výhody aj nevýhody. Je výhodnejšie investovať do vlastného bývania alebo sa spoľahnúť na flexibilnejšie bývanie v prenájme?

---

Obsah článku

---

Aká je situácia na trhu s bývaním?

Už niekoľko rokov sa dá na Slovensku pozorovať kríza dostupnosti bývania, ktorá nemusí skončiť tak skoro. Ceny nehnuteľností sa v súčasnosti po prudkom raste v predchádzajúcich rokoch stabilizovali, no stále ostávajú vysoké. Úrokové sadzby hypoték, ktoré v roku 2023 dosahovali rekordné výšky, sa začiatkom roka 2025 mierne znížili.

• Na ceny nehnuteľností vplýva viacero faktorov ako lokalita, štandard vybavenia, rozloha a podobne.
• Okrem toho však rastú aj ceny stavebných materiálov a prác a výstavbu väčších projektov spomaľujú aj zdĺhavé povoľovacie procesy.
• Samozrejme, vysoký dopyt a nízky počet nehnuteľností v ponuke ženie ceny nahor.

Spoločnosť BENCONT GROUP, a.s. pravidelne zverejňuje analýzy realitného trhu v Bratislave. Podľa kvartálnej analýzy z konca roka 2024 sa počas minulého roka sa podľa BENCONTU v porovnaní s rokom 2023 predalo viac než dvojnásobok bytov v novostavbách. Najväčší záujem bol o kúpu práve koncom roka, čo bolo zrejme spôsobené zvyšujúcou sa DPH od 1.1.2025.

Priemerná cena novostavieb sa podľa analytikov počas roka nemenila a pohybovala sa na úrovni 5 013 €/m² s DPH. Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „V roku 2025 očakávame pokračovanie oživovania na realitnom trhu. Predaj v štvrtom kvartáli 2024 bol ovplyvnený výnimočnými externými faktormi, čo môže viesť k miernej korekcii začiatkom roka 2025. Následne predpokladáme návrat k pôvodnej trajektórii rastu predaja.“

„V novom roku očakávame všeobecne zvýšenie cien v dôsledku novej sadzby DPH. Predpokladáme, že rastúci predaj bude adekvátne dopĺňaný novou ponukou bytov čím v najbližšom období zostanú základné ceny bez DPH nezmenené,“ doplnil Bruchárik.

Hypotéka vs. nájom – vplyv ekonomických faktorov na rozhodovanie

Pri rozhodovaní sa medzi prenájmom a hypotékou treba zvážiť viacero faktorov. Obzvlášť dôležité sú tie ekonomické, medzi ktoré patria:

Ekonomický faktor	Hypotéka	Nájom
Úrokové sadzby	Výška úrokov priamo ovplyvňuje mesačné splátky a celkové náklady na úver. Nízke úroky môžu viac motivovať ku kúpe, vysoké naopak odradiť.	Úrokové sadzby hypotéky môžu ovplyvniť aj výšku prenájmu. Ak majiteľ bytu platí hypotéku, zvýšenie sa môže odraziť v cene podnájmu.
Ceny nehnuteľností	Vyššie ceny nehnuteľností zvyšujú aj výšku hypotéky a splátok a dostupnosť bývania je nižšia. Pokles cien ju naopak zvyšuje.	Vysoké ceny nehnuteľností spravidla znamenajú vyššie nájomné, najmä v žiadaných lokalitách. Majitelia bytov môžu využiť situáciu a zvýšiť svoje zisky, čo je celkom pochopiteľné.
Inflácia	Inflácia v prípade hypotéky môže hrať v prospech dlžníka. Hodnota požičaných peňazí totiž klesá, avšak hodnota nehnuteľnosti sa nemusí meniť alebo môže dokonca rásť. Je však dôležitá aj výška úrokovej sadzby po skončení obdobia fixácie.	V období rastúcej inflácie môže prísť k zvýšeniu nájomného.
Výška príjmu	Ľudia so stabilným príjmom a perspektívnym zamestnaním môžu byť ochotnejší vziať si hypotéku.	Pokiaľ má niekto nízky príjem na získanie hypotéky alebo nestabilné zamestnanie, býva častejšie v prenájme.

Rozhodnutie medzi hypotékou a nájmom je individuálne a závisí od mnohých faktorov, vrátane osobných preferencií, finančnej situácie, plánov do budúcnosti a tolerancie k riziku.

Výhody a nevýhody hypotéky

Zobrať si hypotéku a vlastniť danú nehnuteľnosť má viacero výhod, pričom najväčšou je budovanie si svojho majetku. Na druhej strane má vlastník aj určité povinnosti, ktoré môže niekto považovať za nevýhodu.

Výhody hypotéky

• Dlhodobé investovanie do vlastného bývania: Hypotéka umožňuje získať vlastnú nehnuteľnosť. Hodnota nehnuteľnosti môže časom rásť, čím sa majetok zhodnocuje.
• Budovanie vlastného majetku: S každou splátkou hypotéky sa zvyšuje podiel na vlastníctve nehnuteľnosti a znižuje sa dlžná suma. Postupne si tak človek buduje vlastný majetok.
• Stabilné mesačné náklady (pri fixnej úrokovej sadzbe): Pri hypotéke je možné fixná úroková sadzba, zvyčajne na tri či päť rokov. Počas tejto doby zostanú mesačné splátky rovnaké, čo umožňuje lepšie plánovať rodinný rozpočet.
• Možnosť rekonštrukcie a úprav: Vlastník nehnuteľností si môže bývanie prispôsobiť podľa svojich predstáv a potrieb, čo pri bývaní v podnájme nebýva možné. Ak chce niekto pekné bývanie podľa svojich predstáv, zrejme ho bude musieť vlastniť.
• Možnosti daňových úľav a štátnych príspevkov: Využiť sa dá hypotéka pre mladých do 35 rokov či daňový bonus.
• Pocit stability a bezpečia: Vlastné bývanie často prináša pocit stability a bezpečia.

Nevýhody hypotéky

• Zodpovednosť za údržbu a opravy: Majiteľ nehnuteľnosti nesie plnú zodpovednosť za všetky náklady spojené s údržbou a opravami nehnuteľnosti, čo môže predstavovať značnú finančnú záťaž.
• Vysoké počiatočné náklady: Získanie hypotéky je spojené s rôznymi poplatkami (napríklad za znalecký posudok, kataster, notára, bankové poplatky), ako aj s potrebou mať nasporenú časť kúpnej ceny (vlastné zdroje).
• Dlhodobý záväzok: Hypotéka je dlhodobý finančný záväzok, často na desiatky rokov. Finančná situácia sa môže počas tohto obdobia zmeniť a skomplikovať tak splácanie.
• Obmedzené možnosti sťahovania: Vlastnenie nehnuteľnosti môže obmedziť možnosti pri potrebe presťahovania sa za prácou alebo z iných dôvodov. Predaj nehnuteľnosti môže byť časovo náročný a nie vždy sa podarí predať ju za očakávanú cenu.
• Riziko zníženia hodnoty nehnuteľnosti: Hodnota nehnuteľnosti môže časom klesnúť v dôsledku rôznych ekonomických faktorov, prípadne pri zhoršení pomerov v lokalite.
• Exekúcia v prípade nesplácania: Ak nie je dlžník z akéhokoľvek dôvodu schopný splácať hypotéku, banka má právo na exekúciu nehnuteľnosti, keďže má na ňu záložné právo.

Je dôležité starostlivo zvážiť všetky tieto výhody a nevýhody a porovnať ich s aktuálnou finančnou situáciou aj s budúcimi plánmi.

Výhody a nevýhody prenájmu

Nie každý si môže dovoliť vlastniť svoj byt alebo rodinný dom a nie každý o to stojí. Aj bývanie v podnájme totiž má svoje výhody.

Výhody prenájmu

• Flexibilita: Prenájom poskytuje väčšiu flexibilitu v porovnaní s hypotékou. Nájomník sa môže ľahšie presťahovať za prácou, štúdiom alebo zmeniť bydlisko z iných osobných dôvodov bez toho, aby musel riešiť predaj nehnuteľnosti.
• Nižšie počiatočné náklady: Na začiatku prenájmu sa zvyčajne platí kaucia (depozit) a prvé nájomné, čo sú výrazne nižšie náklady v porovnaní s počiatočnými výdavkami spojenými s hypotékou (vlastné zdroje, poplatky).
• Žiadna zodpovednosť za údržbu a opravy: Za údržbu a opravy prenajatej nehnuteľnosti je zodpovedný majiteľ. Nájomník sa teda nemusí v podstate o nič starať, iba udržovať čistotu a poriadok.
• Predvídateľné mesačné náklady: Mesačné náklady na byt na prenájom sú obvykle obmedzené na nájomné a platby za energie. Samozrejme, nájomné sa môže zvýšiť, avšak takéto možnosti by mali byť ošetrené v zmluve. Navyše je tu vždy možnosť nájsť si v prípade potreby lacnejší podnájom.
• Možnosť bývať v atraktívnejších lokalitách: Nehnuteľnosti v lukratívnych lokalitách bývajú drahé a hypotéka by bola pre mnohých privysoká. Ani byt na prenájom v takýchto lokalitách nie je najlacnejší, avšak je stále dostupnejší ako hypotéka.
• Menej starostí: Prenájom zvyčajne prináša menej starostí spojených s vlastnením nehnuteľnosti, ako sú napríklad platenie dane z nehnuteľnosti alebo poistenie nehnuteľnosti.

Nevýhody prenájmu

• Obmedzená možnosti úpravy nehnuteľnosti: Nájomník má obmedzenú kontrolu nad nehnuteľnosťou a možnosti jej úpravy. Nemôže vykonávať rozsiahlejšie úpravy alebo rekonštrukcie bez súhlasu majiteľa. Ak by si nieto predstavoval lepšie bývanie, musí sa dohodnúť s majiteľom, ktorý mu môže a nemusí vyhovieť.
• Človek si nebuduje vlastný majetok: Platením nájomného sa nevytvára žiadny vlastný majetok. Peniaze, ktoré sa platia za nájom, idú majiteľovi a nepredstavujú pre nájomníka žiadnu dlhodobú investíciu.
• Riziko zvyšovania nájomného: Majiteľ môže v súlade s podmienkami zmluvy zvyšovať nájomné, čo môže negatívne ovplyvniť osobný rozpočet.
• Potenciál pre neistotu: Nájomná zmluva má obvykle obmedzenú platnosť a majiteľ sa môže rozhodnúť ju nepredĺžiť.

Rovnako ako pri hypotéke, aj rozhodnutie bývať v prenájme má svoje špecifické výhody a nevýhody, ktoré je potrebné zvážiť s ohľadom na osobnú situáciu a preferencie.

Výpočet a porovnanie celkových nákladov hypotéky a prenájmu

Údaje v tabuľke sú iba orientačné, celkové náklady na prenájom a hypotéku závisia od viacerých faktorov.

Položka	Hypotéka	Nájom
Cena nehnuteľnosti	300 000 €	–
Výška hypotéky	240 000 €	–
Vlastné zdroje (20%)	60 000 €	–
Úroková sadzba	4,0 % ročne (fixácia na 5 rokov)	–
Doba splácania	30 rokov	–
Mesačná splátka hypotéky (orientačne)	cca 1 145 €	–
Mesačné nájomné	–	1 000 €
Energie (mesačne)	200 €	200 €
Poistenie nehnuteľnosti (ročne)	300 €	–
Daň z nehnuteľnosti (ročne)	200 €	–
Fond opráv (mesačne)	100 €	–
Údržba a opravy (ročne, priemer)	500 €	–
Celkové mesačné náklady (priemerne)	cca 1 145 € + 200 € + 100 € = 1 445 €	1 000 € + 200 € = 1 200 €
Ročné dodatočné náklady (poistenie, daň, opravy)	cca 1 000 € (rozpočítané mesačne ≈ 83 €)	–
Konečné mesačné náklady (s dodatočnými výdavkami)	1 378 € + 83 € = cca 1 528 €	1 200 €

Hypotéka teda vychádza drahšie ako prenájom, avšak ide len o orientačný výpočet, ktorý nezohľadňuje spomínané benefity a nevýhody oboch možností. Z dlhodobého hľadiska totiž môže byť hypotéka výhodnejšia.

Je dôležité pozrieť sa aj na dlhodobé náklady.

Hypotéka (30 rokov)

• Celkové splátky hypotéky: 1145 €/ mesiac * 360 mesiacov = 412 200 €
• Celkové náklady na poistenie: 9 000 €
• Celkové náklady na daň z nehnuteľnosti: 6 000 €
• Celkové náklady na fond opráv: 36 000 €
• Celkové náklady na údržbu a opravy (odhad): 15 000 €
• Celkové náklady za 30 rokov (bez počiatočnej investície): 412 200 + 9 000 + 6 000 + 36 000 + 15 000 = 478 200 €

Nájom (30 rokov)

• Celkové náklady na nájom (bez zohľadnenia potenciálneho rastu nájomného): 1200 €/ mesiac * 360 mesiacov = 432 000 €

Z orientačného výpočtu vyplýva, že hypotéka je v porovnaní s prenájmom drahšia o 46 200 €. Nedajú sa však zohľadniť všetky faktory, ktoré sa môžu časom meniť, ako je úroková sadzba či zmeny na realitnom trhu.

Najdôležitejšie však je, že po splatení hypotéky sa dlžník stáva majiteľom nehnuteľnosti. O 30 rokov môže mať táto nehnuteľnosť hodnotu, ktorá prevýši náklady na úver aj údržbu. Samozrejme, rovnako sa môže stať, že sa jej hodnota zníži.

Podobná situácia je aj pri prenájme, nakoľko rokmi sa môže výška nájomného zvýšiť aj znížiť. Za 30 rokov bývania v prenájme sa zaplatí porovnateľná suma, avšak nehnuteľnosť bude stále vlastniť niekto iný.

Kedy sa rozhodnúť pre vlastnú nehnuteľnosť a kedy je lepší prenájom?

Pri riešení otázky hypotéka vs. nájom neexistuje univerzálne a jediné správe riešenie. Každý by sa mal rozhodnúť na základe svojich osobných možností a potrieb. Tu je niekoľko aspektov, ktoré by sa mali pri rozhodovaní zvážiť:

Kedy sa rozhodnúť pre hypotéku?

Faktor	Vplyv na rozhodovanie
Dlhodobé plány	Ak človek plánuje zostať v rovnakej lokalite dlhodobo (napr. 5-10 rokov a viac), hypotéka ponúka istotu a pocit domova. Zároveň si tým buduje svoj vlastný majetok.
Finančná stabilita a dostupnosť úverov	Pri stabilnom príjme, dobrej úverovej histórii a dostatočných úsporách na akontáciu je hypotéka reálnou a výhodnou voľbou. Treba si však overiť podmienky hypotekárneho úveru.
Investičný potenciál	V prípade, že kupujúci verí v dlhodobý rast cien nehnuteľností v danej lokalite, kúpa domu či bytu môže predstavovať dobrú investíciu.
Ochrana pred rastom nájomného	Hypotéka s fixovanou úrokovou sadzbou poskytuje stabilné mesačné splátky, čím chráni dlžníka pred neočakávaným rastom cien nájomného.
Regionálne rozdiely a potenciál rastu cien	V lokalitách s očakávaným rastom cien nehnuteľností môže byť kúpa výhodnejšia z dlhodobého investičného hľadiska než nájom. Naopak, pri menej atraktívnych regiónoch bez potenciálu na rozvoj treba kúpu dôkladne zvážiť.

Kedy sa rozhodnúť pre prenájom?

Faktor	Vplyv na rozhodovanie (nájom ako výhodnejšia voľba)
Krátkodobé plány a flexibilita	V prípade, že sa človek plánuje často sťahovať kvôli práci, štúdiu alebo cestovaniu, prenájom poskytuje vyššiu flexibilitu ako hypotéka.
Nižšie počiatočné náklady	Pri nedostatku úspor na počiatočné náklady spojené s hypotékou je prenájom finančne menej náročný.
Neistá finančná situácia	Človek s nestabilným príjmom môže mať menej stresu v prenájme, ktorý neprináša dlhodobý záväzok.
Regionálne rozdiely (pomer ceny a nájmu)	V oblastiach, kde sú ceny nehnuteľností extrémne vysoké, no nájomné zostáva relatívne dostupné, môže byť nájomné bývanie ekonomicky výhodnejšie.
Nedostupnosť úverov	Ak má človek zlú úverovú históriu, nízku bonitu alebo sa objavia iné prekážky, ktorými nesplní podmienky hypotekárneho úveru, prenájom zostáva jedinou možnou formou bývania. Samozrejme, okrem spolubývania alebo podpory rodiny.

Ceny nehnuteľností a výška nájomného bývania sa výrazne líšia v závislosti od regiónu a konkrétnej lokality. Napríklad v Bratislave sú ceny nehnuteľností a nájomné spravidla vyššie ako v menších mestách alebo na vidieku.

Dôležitá je tiež aktuálna životná situácia (rodinný stav, zamestnanie, plány do budúcnosti) a dlhodobé ciele (kariéra, rodina, dôchodok). Tieto plány totiž môžu v budúcnosti ovplyvniť finančnú situáciu. Je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky faktory a prípadne sa poradiť s finančným poradcom.

Obe možnosti majú svoje výhody a nevýhody, avšak správne rozhodnutie je to, ktoré najlepšie vyhovuje individuálnym potrebám a okolnostiam.