Maximálna výška hypotéky – koľko si možno požičať a koľko to bude stáť

Mnohí zvažujú kúpu nehnuteľnosti, ako aj možnosť hypotekárneho úveru. Jedným z hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú schválenie hypotéky, je príjem. Maximálna výška hypotéky, ktorú môže človek získať, závisí od jeho príjmov a ďalších faktorov, ako je schopnosť splácať a stav financií.

Banky a iné finančné inštitúcie vyžadujú, aby mesačné splátky neprekračovali určitý percentuálny podiel príjmu. Tento podiel sa zvyčajne pohybuje medzi 25 % až 35 % hrubého mesačného príjmu. To znamená, že ak má žiadateľ vyšší príjem, môže si dovoliť vyššiu hypotéku. Ako presne funguje výpočet maximálnej výšky hypotéky?

Faktory ovplyvňujúce maximálnu výšku hypotéky

Mnohí zisťujú, akú výšku hypotéky by mohli získať. Na túto otázku nie je jednoduchá odpoveď, pretože maximálna výška hypotéky sa líši u každého klienta a závisí od mnohých faktorov. Bez podrobných informácií nie je možné určiť presnú sumu. Ako teda banka vypočíta hypotéku a čo všetko ovplyvňuje jej maximálnu výšku?

Príjem a jeho pôvod	Jedným z kľúčových faktorov, ktoré ovplyvňujú maximálnu výšku hypotéky, je príjem a jeho charakter. Banky majú záujem o klientovu schopnosť splácať, či už je zamestnaný na dobu neurčitú alebo podniká. Príjem zamestnanca na dobu neurčitú môže byť v niektorých prípadoch výhodnejší v porovnaní so samostatne zárobkovo činnými osobami.
Bonita klienta	Ďalším dôležitým faktorom je bonita klienta. Banka musí posúdiť, či žiadateľ dokáže úver splácať a v akej výške. Zohľadňuje sa platobná morálka, či splácal splátky minulých úverov včas a či nemá nezaplatené dlhy voči Sociálnej poisťovni alebo iným veriteľom. Banka tiež zvažuje rodinný stav, počet detí, typ pracovnej zmluvy a miesto zamestnania.
Ďalšie faktory	Okrem príjmu a bonity sa berú do úvahy aj ďalšie faktory. Maximálna výška hypotéky môže byť ovplyvnená aj zabezpečením úveru, čiže hodnotou nehnuteľnosti, ktorú žiadateľ ponúka ako záruku. Banka zvažuje aj príjem zo zahraničia, ktorý môže zvýšiť riziko pre banku a tým aj výšku hypotéky.

Hypotéka podľa príjmu – aké príjmy banky akceptujú?

Pravidelný príjem je teda kľúčovým faktorom pri schvaľovaní hypotéky. Banky vyžadujú preukázateľné finančné zdroje, ktoré zabezpečia pravidelné splácanie úveru. Avšak okrem klasického zamestnaneckého príjmu existujú aj ďalšie typy príjmov, ktoré môžu banky prijať, hoci nie všetky sú rovnako akceptované.

• Príjem zo zamestnania: Zamestnanie na Slovensku po dobu minimálne 3 mesiacov.
• Dôchodky: Starobný, invalidný, výsluhový, vdovský/vdovecký.
• Rodičovský príspevok: Za určitých podmienok.
• Doktorandské štipendium.
• Príjem z prenájmu nehnuteľnosti: Za určitých podmienok.
• Príspevok na opatrovanie.
• Príjmy z diét a cestovných náhrad: Za určitých podmienok.

Výpočet hypotéky podľa príjmu živnostníka

Pre tých, ktorí sú živnostníkmi (SZČO) alebo majiteľmi/spoločníkmi v s.r.o., banky preverujú príjem uvedený v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie. Pri výpočte hypotéky podľa príjmu je dôležitý aj doklad o príjmoch, ktoré nie sú uvedené v daňovom priznaní. Banky často berú do úvahy aj obrat, nie len čistý zisk.

Je dôležité mať živnosť otvorenú minimálne 6 mesiacov pred podaním žiadosti o hypotéku (niektoré banky požadujú dokonca celý rok). Tento časový rámec pomáha bankám posúdiť stabilitu podnikania a schopnosť splácať úver v budúcnosti.

Pri žiadosti o hypotéku je dôležité mať jasný prehľad o príjmoch, ktoré banky akceptujú. Rôzne typy príjmov môžu mať rôzne postavenie pri schvaľovaní úveru. Dôkladná príprava a poradenstvo s odborníkom môžu výrazne zvýšiť šance na výpočet hypotéky podľa príjmu a jej následné schválenie.

Ako prebieha výpočet výšky hypotéky?

Pri hľadaní odpovede na otázku, koľko dostanem hypotéku, je dôležité pochopiť proces výpočtu výšky hypotéky. Tento proces je ovplyvnený rôznymi faktormi a zmenami v legislatíve, ktoré môžu mať významný dopad na možnosti.

Využitie kalkulačky na výpočet maximálnej výšky hypotéky

Jedným z najjednoduchších spôsobov, ako získať orientačnú predstavu o maximálnej výške hypotéky, je použitie hypotekárnej kalkulačky. Tieto nástroje umožňujú zadať čistý mesačný príjem, počet žiadateľov, prípadne iné relevantné informácie, ako napríklad počet detí v domácnosti a mesačné výdavky.

Výsledky, ktoré človek získa mu pomôže zodpovedať si otázku koľko dostanem hypotéku. Tento výpočet maximálnej výšky hypotéky podľa kalkulačky je však len orientačný a nie vždy presne odzrkadľuje skutočné možnosti.

Nové podmienky od januára 2023

Od januára 2023 sa zmenili podmienky poskytovania hypoték, pričom sa najviac dotkli klientov, ktorí sú blízko dôchodkového veku. Predtým platilo, že banky mohli poskytnúť hypotéku v maximálnej výške až 8-násobku ročného príjmu klienta, bez ohľadu na jeho vek alebo dobu splatnosti úveru. Tento systém sa však zmenil a preto je dôležité pochopiť nové pravidlá výpočtu výšky hypotéky.

Ďalšie faktory ovplyvňujúce: „Koľko dostanem hypotéku?“

• Stress test: Slúži na overenie schopnosti splácať úver aj v prípade zvýšenia úrokových sadzieb.
• Loan to Value (LTV): Zohľadňuje pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti, pričom banky nepreplácajú celú hodnotu, ale len určitý percentuálny podiel.

DTI a DSTI ako základné ukazovatele výšky hypotéky

DTI, čo je skratka pre debt to income, predstavuje pomer dlhu k ročným príjmom. Tento ukazovateľ sa stal dôležitým aspektom posudzovania hypotekárnych úverov od júla 2018. Vtedy bola stanovená hranica pre poskytovanie úverov vzhľadom na príjmy a dlhy jednotlivcov.

Banky môžu klientom poskytovať úvery vo výške maximálneho 8-násobku ich čistého ročného príjmu, pričom tento limit sa mení v závislosti od veku žiadateľa.

Výpočet DTI je relatívne jednoduchý:

• Pre dlžníkov do 40 rokov je limit stanovený na 8-násobok ročného príjmu domácnosti.
• Pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí úver splatia do dovŕšenia 65. roku života, je limit rovnaký ako pre mladších dlžníkov.
• Pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí úver splatia po dovŕšení 65. roku života, sa limit znižuje o 0,25 % za každý rok, až kým nedosiahne hodnotu 3 od veku 65 rokov.

Čo je DSTI?

DSTI, teda debt service to income ratio, meria schopnosť splácať dlh. Započítava všetky dlhy domácnosti a ich splátky, ktoré by nemali tvoriť viac ako 60 % celkového príjmu. Tento ukazovateľ zohľadňuje aj rezervu na nárast úrokových sadzieb a znižuje celkový príjem domácnosti o životné minimum.

Výpočet hypotéky podľa príjmu a dĺžky splácania

Dĺžka splácania hypotéky môže byť rozmanitá, pričom najkratšia možná lehota je jeden rok, avšak niektoré banky umožňujú aj splácanie až po dobu 30 alebo dokonca 40 rokov. Táto horná hranica závisí od podmienok jednotlivých bánk a môže byť ovplyvnená aj vekom žiadateľa.

Podmienky poskytovania hypotéky nespomínajú iba minimálny, ale aj maximálny vek. Konkrétny vek stanovený zákonom sa líši medzi bankami, ale väčšinou je možné hypotéku splácať maximálne do veku 65 rokov alebo do roku, v ktorom žiadateľ dosiahne vek na začatie poberania starobného dôchodku.

Predčasné splatenie hypotéky podľa príjmu

Možnosť predčasného splatenia hypotéky je k dispozícii kedykoľvek, bez ohľadu na vek. Poplatok za predčasné splatenie závisí od času a výšky predčasného splatenia. Bez poplatku môže klient splatiť hypotéku:

• prostredníctvom mimoriadnej splátky v jednej alebo viacerých splátkach mesačne, ak celková suma splátok nepresiahne 30 % pôvodnej sumy úveru počas kalendárneho roka.
• celý úver alebo jeho časť po uplynutí doby fixácie úrokovej sadzby.

SLSP a výpočet hypotéky

Pre získanie hypotéky v SLSP je potrebné taktiež splniť určité kritéria, ktoré ovplyvnia následný výpočet hypotéky.

Vekové obmedzenia	Žiadatelia musia byť minimálne 18-roční pri podaní žiadosti a nemôžu mať viac ako 70 rokov pri ukončení splácania hypotéky.
Overenie príjmu	Dostatočný príjem je ďalším kritériom pre žiadateľov o hypotéku. Banky si vyžadujú súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne.
Aké príjmy akceptuje Slovenská sporiteľňa?	SLSP pri výpočte hypotéky akceptuje rôzne typy príjmov, vrátane príjmov zo závislej činnosti, podnikania, dôchodkov, prenájmu nehnuteľností, materskej či nemocenského príspevku a dokonca aj výživného. Tieto príjmy sú brané do úvahy pri posudzovaní schopnosti klienta splácať hypotéku.
Čím je možné ručiť v SLSP?	Bežným spôsobom ručenia za hypotéku je nehnuteľnosť, na ktorú je úver poskytnutý. Okrem toho je možné ručiť aj inou nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve rodinných príslušníkov. Ručenie znamená obmedzenie možnosti predaja nehnuteľnosti počas trvania úveru.
Percento financovania	Hypotéka Slovenskej sporiteľne poskytuje úvery na určitý percentuálny podiel hodnoty nehnuteľnosti. Bežné percentá sú 80 % alebo 90 % z hodnoty nehnuteľnosti. Financovanie nad 80 % môže byť legislatívne obmedzené a môže sprevádzať vyššie úroky.

Výhody „Hypotéky bez prekážok“ v SLSP

• Úroková sadzba od 4,79 % s možnosťou výberu fixácie úrokovej sadzby.
• Zľava 100 % z poplatku za poskytnutie úveru pri predložení energetického certifikátu nehnuteľnosti.
• Možnosť mimoriadnych splátok bez poplatku s cieľom skrátenia doby splácania alebo zníženia mesačných splátok.
• Rýchle schválenie úveru aj do jedného pracovného dňa po doručení potrebných dokumentov.

Presný výpočet maximálnej výšky hypotéky (aj) v SLSP teda závisí od niekoľkých faktorov, vrátane DTI a DSTI. Okrem toho sa berú do úvahy aj ďalšie faktory, ako je stress test a LTV, ktoré ovplyvňujú schopnosť splácať úver a množstvo finančných prostriedkov, ktoré môže klient získať od banky na zakúpenie nehnuteľnosti.