Znalecký posudok nehnuteľnosti – dom, byt, cena, znalci

Znalecký posudok predstavuje odborný dokument, ktorý vypracováva kvalifikovaný znalec na základe svojich odborných znalostí a skúseností. Znalecký posudok má jasne definovanú štruktúru a musí poskytovať objektívne a nezávislé hodnotenie. Ako ho získať a koľko stojí?

Znalec pri vypracovaní znaleckého posudku využíva rôzne metódy oceňovania, pričom výber konkrétnej metódy závisí od typu nehnuteľnosti a účelu vypracovania posudku. 

Kvalitne spracovaný znalecký posudok predstavuje nespochybniteľný dokument, ktorý má významný vplyv na rozhodovanie príslušných orgánov a inštitúcií.

Znalci nehnuteľností

Znalci nehnuteľností musia spĺňať prísne kvalifikačné predpoklady. Títo odborníci, no aj znalci v iných oblastiach, musia prejsť dlhú cestu, aby mohli vykonávať svoju činnosť:

1. Bezúhonnosť a spôsobilosť

Odborník, ktorý sa chce stať znalcom, musí byť bezúhonný a spôsobilý na právne úkony v plnom rozsahu.

2. Odbornosť

Každý znalec musí mať ukončené vysokoškolské vzdelanie v príslušnom odbore, čo tvorí základ jeho odbornej spôsobilosti.

3. Prax

Následne treba získať minimálne sedemročnú odbornú prax, počas ktorej odborník nadobudne potrebné praktické skúsenosti v oblasti oceňovania nehnuteľností.

4. Vzdelanie v oblasti znalectva

Ďalším krokom je absolvovanie vzdelania v oblasti znalectva, pod ktoré patrí odborné minimum v dĺžke 30 hodín a špecializované vzdelávanie v dĺžke 240 hodín.

5. Znalecká skúška

Po splnení týchto podmienok musí úspešne absolvovať odbornú znaleckú skúšku, ktorá preverí jeho teoretické aj praktické znalosti.

6. Technické vybavenie

Kandidát musí preukázať, že disponuje technickým vybavením, ktoré potrebuje na vykonávanie znaleckej činnosti v rámci svojej odbornosti.

7. Podanie žiadosti

Keď kandidát splní všetky podmienky na zápis do zoznamu znalcov, môže podať žiadosť o zápis na Ministerstvo spravodlivosti SR.

8. Prílohy žiadosti

K žiadosti treba priložiť okrem dokumentov dokladujúcich splnenie všetkých spomenutých podmienok aj výpis z registra trestov a čestné vyhlásenie, že kandidát nebol počas posledných 3 rokov zo zoznamu znalcov vyškrtnutý a že nemá zákaz vykonávania činnosti.

9. Zloženie sľubu

Budúci znalec musí verejne zložiť slávnostný sľub na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky.

10. Zápis do zoznamu znalcov

Záverečným krokom je zápis do oficiálneho zoznamu znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR, čím odborník získa oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť.

Znalec musí pri vypracovaní znaleckého posudku dodržiavať prísne metodické postupy a právne predpisy, najmä zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. 

Každý znalecký posudok musí obsahovať presne stanovené náležitosti, medzi ktoré patrí:

• titulná časť s identifikačnými údajmi a základnými údajmi

• úvodná časť s úlohou, účelom a predmetom posudku aj s zoznamom podkladov

• posudková časť s opisom skúmaného predmetu a využitých metód

• záverečná časť s citovanými otázkami zadávateľa a stručnými odpoveďami

• prílohy na preskúmanie posudku

• znalecká doložka s údajmi znalca a posudku aj s vyhlásením znalca

Tento dokument slúži ako oficiálny podklad pre rôzne právne úkony súvisiace s nehnuteľnosťami. Využíva sa najmä pri súdnych sporoch, dedičských konaniach, majetkovom vysporiadaní, stanovení základu dane z nehnuteľností či pri poskytovaní hypotekárnych úverov.

Banky a finančné inštitúcie vyžadujú znalecký posudok ako nevyhnutný podklad pre posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť ako zábezpeka úveru.

Odhadca nehnuteľností – cena

Odhadca nehnuteľností sa od znalca líši rozsahom svojich oprávnení. Na rozdiel od znalca, ktorý môže vypracovávať oficiálne znalecké posudky, odhadca sa zameriava predovšetkým na trhové odhady nehnuteľností. 

V rámci svojej činnosti poskytuje tiež konzultačné služby, ktoré pomáhajú klientom lepšie sa orientovať na realitnom trhu. Významnou súčasťou jeho práce je aj poradenstvo pri predaji nehnuteľností, kde môže majiteľom pomôcť stanoviť optimálnu predajnú cenu. 

Okrem toho vykonáva aj orientačné ocenenie nehnuteľností, ktoré síce nemá váhu znaleckého posudku, no môže poslúžiť ako užitočný podklad pri rozhodovaní o kúpe či predaji nehnuteľnosti.

Cena odhadcu nehnuteľností je zároveň nižšia než cena znaleckého posudku. Všetko závisí od konkrétneho odborníka, no cena odhadcu nehnuteľností väčšinou začína približne na 150 €.

---

Ako vzniká znalecký posudok domu a bytu?

---

Znalecký posudok domu

Pri vypracovaní znaleckého posudku domu znalec:

1. vykoná obhliadku nehnuteľnosti
2. zdokumentuje technický stav
3. zhromaždí potrebné dokumenty
4. preverí právne vzťahy
5. analyzuje trh
6. aplikuje vhodné metódy ocenenia
7. vypracuje záverečnú správu

Vypracovanie znaleckého posudku domu je komplexný proces, ktorý vyžaduje odbornú spôsobilosť a systematický prístup znalca. Každý krok, od úvodnej obhliadky až po záverečnú správu, je nevyhnutný pre stanovenie objektívnej hodnoty nehnuteľnosti a musí byť vykonaný s maximálnou precíznosťou.

Pre kvalitné vypracovanie znaleckého posudku je nevyhnutné zhromaždiť všetky potrebné podklady. Medzi najdôležitejšie dokumenty patrí list vlastníctva a kópia katastrálnej mapy, ktoré poskytujú základné právne informácie o nehnuteľnosti.

Kolaudačné rozhodnutie a stavebná dokumentácia sú podstatné pre posúdenie technického stavu a legálnosti stavby. V prípade prenajímaných priestorov sú dôležité aj nájomné zmluvy.

Neoddeliteľnou súčasťou podkladov je aj aktuálna fotodokumentácia, ktorá dokumentuje skutočný stav nehnuteľnosti v čase vypracovania posudku.

Znalecký posudok bytu

Znalecký posudok bytu je štruktúrovaný podobne ako znalecký posudok domu. Proces vyhotovenia posudku je v podstate rovnaký. Avšak vzhľadom na to, že oproti domu má pri byte znalec menej práce, je cena znaleckého posudku bytu nižšia.

Pri posudzovaní bytu sa navyše prihliada na skutočnosti, ktoré sa pri dome netreba riešiť, ako je napr. umiestnenie bytu v rámci budovy. Čo sa týka dokumentácie, pri posudzovaní bytu tiež treba znalcovi poskytnúť potrebné podklady.

---

Aká je cena znaleckého posudku domu a bytu?

---

Znalecký posudok – cena

Cena znaleckého posudku nie je pevne stanovená čiastka. Odvíja sa od viacerých dôležitých faktorov. Základným faktorom je typ nehnuteľnosti, ktorý určuje základnú náročnosť vypracovania posudku. 

Významným činiteľom je aj rozsah posudku, ktorý závisí od požiadaviek klienta a účelu, na ktorý bude posudok slúžiť.

Účel vypracovania posudku môže byť rôzny – od dedičského konania cez hypotekárny úver až po súdne spory, pričom každý účel si vyžaduje špecifický prístup a rozsah spracovania. 

Časová náročnosť vypracovania posudku taktiež významne ovplyvňuje jeho cenu, pretože zahŕňa nielen samotnú obhliadku nehnuteľnosti, no aj spracovanie všetkých potrebných podkladov a vypracovanie dokumentácie. 

V neposlednom rade cenu ovplyvňuje aj dostupnosť potrebných podkladov – čím náročnejšie je ich získanie, tým vyššia môže byť výsledná cena posudku.

Znalecký posudok domu – cena

Na cenu znaleckého posudku domu pôsobí viacero faktorov. Klient musí počítať s tým, že posúdenie domu bude drahšie než posúdenie bytu či pozemku. Cenu znaleckého posudku domu ovplyvňujú napr. tieto aspekty:

• veľkosť domu
• lokalita
• stav domu
• pozemok
• okolie domu
• príslušenstvo domu

Konečná cena závisí od konkrétneho domu, rozsahu posudku aj vybraného znalca. Začína približne na 400 € za jeden znalecký posudok domu.

Znalecký posudok bytu – cena

Cena znaleckého posudku bytu tiež závisí od niekoľkých faktorov. Avšak väčšinou je nižšia než cena znaleckého posudku domu. To platí aj pre posudok pozemku. Cenu znaleckého posudku bytu ovplyvňujú napr. tieto faktory:

1. veľkosť bytu
2. lokalita
3. stav bytu
4. umiestnenie bytu v budove

Aj v tomto prípade cenu ovplyvňuje rozsah posudku, charakter konkrétneho bytu a vybraný znalec. Cena znaleckého posudku bytu či pozemku začína približne na 300 € za jeden posudok.

---

Od čoho závisí ocenenie nehnuteľnosti?

---

Ceny nehnuteľností

Na ceny nehnuteľností vplýva množstvo vzájomne prepojených faktorov. Makroekonomické faktory, ako je napr. stav ekonomiky, úrokové sadzby či inflácia, významne ovplyvňujú celkový realitný trh.

Lokalita nehnuteľnosti je jedným z dôležitých faktorov, ktorý zahŕňa nielen geografickú polohu, no aj spoločnosť a dostupnosť služieb v okolí.

Technický stav objektu prirodzene ovplyvňuje jeho hodnotu, pričom sa zohľadňuje vek, opotrebenie a prípadné rekonštrukcie. 

Vek stavby hrá tiež podstatnú úlohu pri oceňovaní. Rovnako sú dôležité použité materiály, z ktorých je nehnuteľnosť postavená.

Znalec pri svojom posudku berie do úvahy aj dispozičné riešenie nehnuteľnosti, teda ako je vnútorne usporiadaná a rozčlenená. V súčasnosti sa kladie veľký dôraz aj na energetickú náročnosť budovy, ktorá ovplyvňuje prevádzkové náklady. 

Nemalý vplyv na celkovú cenu má aj príslušenstvo a vybavenie nehnuteľnosti, čo je napr. garáž, hospodárske budovy či nadštandardné prvky vybavenia.

Významné sú aj právne vzťahy súvisiace s nehnuteľnosťou, ako sú vlastnícke práva či prípadné ťarchy. Aktuálna trhová situácia v danom segmente realitného trhu taktiež významne ovplyvňuje ceny nehnuteľností.

V neposlednom rade je to vzťah medzi dopytom a ponukou, ktorý v konečnom dôsledku určuje, či ceny nehnuteľností stúpajú alebo klesajú.

Výpočet ceny nehnuteľnosti

Pri výpočte ceny nehnuteľnosti sa používajú tri základné metódy. 

Prvou je porovnávacia metóda, ktorá porovnáva oceňovanú nehnuteľnosť s podobnými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Pri tomto porovnaní sa zohľadňuje predajná cena porovnateľných nehnuteľností, ich technický stav, vybavenosť a lokalita. 

Druhou metódou je nákladová metóda, ktorá stanovuje hodnotu nehnuteľnosti na základe reprodukčnej obstarávacej ceny, opotrebenia, funkčného a ekonomického znehodnotenia, ako aj hodnoty pozemku. 

Treťou možnosťou pri výpočte ceny nehnuteľnosti je výnosová metóda, ktorá pri určovaní ceny berie do úvahy potenciálne príjmy z prenájmu, prevádzkové náklady a mieru kapitalizácie.

Znalecký posudok pri žiadosti o hypotéku

Odborný znalecký posudok je aj súčasťou žiadosti o hypotekárny úver. Dôvodom je častý nesúlad medzi kúpnou cenou a skutočnou trhovou hodnotou nehnuteľnosti.

Ceny na realitnom trhu bývajú nadhodnotené, preto banky pri stanovení výšky úveru nevychádzajú z kúpnej ceny, ale z hodnoty určenej znaleckým posudkom.

Ak znalec ohodnotí nehnuteľnosť s kúpnou cenou 300 000 € len na 250 000 €, finančná inštitúcia poskytne úver maximálne do výšky 90 % z ohodnotenej sumy.

V opačnom prípade, keď kúpna cena nedosahuje hodnotu stanovenú v posudku, banka zohľadňuje nižšiu čiastku. Tento prístup odráža snahu o realistické posúdenie trhovej hodnoty, za ktorú by bolo možné nehnuteľnosť v budúcnosti predať.

Znalecké posudky nachádzajú uplatnenie aj pri refinancovaní hypoték. Klienti potrebujú aktuálne ohodnotenie nehnuteľnosti pri zmene úverovej zmluvy alebo pri konsolidácii viacerých úverov do jedného. Pri spájaní úverov musí hodnota založenej nehnuteľnosti postačovať na krytie celkovej výšky konsolidovaných záväzkov.

Finančné inštitúcie v niektorých prípadoch akceptujú aj staršie znalecké posudky. Dajú sa využiť interné metódy oceňovania prostredníctvom cenových máp, ktoré reflektujú aktuálny vývoj cien na realitnom trhu v danej lokalite.

Kalkulačka na výpočet ceny pozemku

Kalkulačka na výpočet ceny pozemku zohľadňuje tieto faktory:

• výmera pozemku
• lokalita pozemku
• druh pozemku
• územné určenie
• inžinierske siete
• prístupové komunikácie
• tvar pozemku

Pri oceňovaní pozemku je nevyhnutné brať do úvahy viaceré faktory, ktoré významne ovplyvňujú jeho konečnú hodnotu. Každý z uvedených faktorov zohráva dôležitú úlohu pri stanovení objektívnej ceny. 

Práve komplexné posúdenie všetkých týchto aspektov umožňuje určiť reálnu trhovú hodnotu pozemku, ktorá zodpovedá jeho skutočnému potenciálu a využiteľnosti.

Kalkulačka na výpočet ceny pozemku sa dá nájsť aj online na viacerých webových stránkach. Stačí do nej vpísať údaje a majiteľ pozemku sa môže jednoducho dozvedieť jeho odhadovanú cenu.

Ako vybrať znalca?

Pri výbere znalca je vhodné zohľadniť niekoľko vecí. Dôležité je preveriť jeho časovú dostupnosť, informovať sa o cenovej kalkulácii za vypracovanie posudku a taktiež overiť si jeho spoluprácu s príslušnou finančnou inštitúciou.

Znalci postupujú pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti podľa zákonom stanovenej metodiky, ktorá vymedzuje rámec ich odborného posúdenia. V prípade neprimeraného nadhodnotenia nehnuteľnosti zo strany znalca existuje riziko, že finančná inštitúcia takto stanovenú hodnotu neakceptuje.

Bankové inštitúcie disponujú vlastnými supervízormi, ktorí majú kompetenciu definitívne rozhodnúť o akceptovanej hodnote nehnuteľnosti.

Zoznam kvalifikovaných znalcov je možné získať prostredníctvom finančného sprostredkovateľa, pracovníka banky alebo na základe referencií od osôb, ktoré nedávno využili služby znalca.