Investovanie do nehnuteľností je jednou z najdôslednejších a najtradičnejších foriem investícií, ktorá dlhodobo láka pozornosť investorov. Súčasný hospodársky a finančný trh robí z investície do nehnuteľností atraktívnu alternatívu pre tých, ktorí hľadajú dlhodobé zhodnotenie svojich finančných prostriedkov. Investovanie do nehnuteľností má výhody v podobe stabilných výnosov a potenciálu hodnoty rastu, a to nielen na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami, ale aj v komerčnom a priemyselnom sektore.
Obsah článku
Pre tých, ktorí sa rozhodnú začať investovať do nehnuteľností, je dôležité pochopiť základné princípy a postupy tejto formy investovania. Začať investovať do nehnuteľností neznamená len kúpiť dom alebo byt a prenajať ho. Je to komplexný proces, ktorý vyžaduje primeranú analýzu, plánovanie a riadenie investičného portfólia.
Predtým, než sa človek rozhodne investovať do nehnuteľností, je dôležité vykonať dôkladný prieskum trhu a zvážiť rôzne faktory, ako sú umiestnenie, výnosnosť, dlhodobý potenciál rastu cien a podmienky financovania.
Investovanie do nehnuteľností: Cesta k finančnej nezávislosti
Investovanie do nehnuteľností ponúka atraktívnu príležitosť na získanie pasívneho príjmu a zvýšenie finančnej stability. Mesačné nájomné a daňové úľavy patria medzi hlavné výhody tejto formy investovania. Napriek tomu, že investície do bytov, komerčných nehnuteľností a rodinných domov môžu prinášať atraktívne výnosy, je dôležité si uvedomiť aj príslušné riziká.
Cieľom je investovať do nehnuteľností, ktorých hodnota sa s časom zvyšuje, no je dôležité byť si vedomý, že ako pri každej investícii, aj tu existuje určité riziko.
Investovanie do nehnuteľností môže priniesť stabilný príjem a zvýšiť hodnotu aktív. Avšak, aby investor dosiahol úspech, je dôležité zvoliť správnu stratégiu a byť pripravený na nevyhnutné úsilie. Tu je prehľad toho, čo investora čaká pri investovaní do nehnuteľností, ako zvýšiť hodnotu svojich investícií a čo očakávať od tejto formy investovania.
Výhody a nevýhody investície do nehnuteľností
Investície do nehnuteľností prinášajú rôzne výhody a nevýhody, ktoré je dôležité zvážiť pred rozhodnutím ako investovať peniaze. Tu je prehľad týchto aspektov:
| Výhody investície do nehnuteľností | Riziká investície do nehnuteľností |
| Dlhodobé zhodnotenie počas bývania v nehnuteľnosti | Zhodnotenie nie je zaručené, najmä v ekonomicky zaostalých oblastiach |
| Potenciálne zabezpečenie proti inflácii | Ceny nehnuteľností môžu klesať s vyššími úrokovými sadzbami |
| Pasívny príjem z prenájmu | Každý mesiac treba platiť stanovenú splátku hypotéky, aj keď nájomník neplatí |
| Dopyt po bytoch stále rastie a aj ceny nehnuteľností | Nižšia likvidita nehnuteľností a vysoké provízie |
| Pri prenájme za majiteľa platí hypotéku nájomník | Správa nehnuteľností si môže vyžadovať čas a peniaze |
| Daňové výhody | |
| Možnosť fixného dlhodobého financovania |
Ako začať investovať?
Pred začiatkom investovania do nehnuteľností sa odporúča urobiť niekoľko nevyhnutných krokov, ktoré v konečnom dôsledku ušetria nielen peniaze, ale aj nervy a čas.
- Prvým krokom je zostavenie obchodného plánu. Identifikovať si svoje „prečo“, či už ide o úspory na dôchodok alebo pomoc rodine. Je dôležité byť úprimný vo svojich cieľoch, pretože to bude kľúčovým zdrojom motivácie.
- Ďalším dôležitým krokom k vytvoreniu obchodného plánu je stanovenie konkrétnych obchodných cieľov. Tento proces pomôže identifikovať a vykresliť ciele a strategicky navrhnúť kroky na ich dosiahnutie.
Analýza a vyhľadávanie príležitostí
Predtým, než sa človek rozhodne investovať, je dôležité analyzovať jednotlivé miesta a regióny. Môže investovať buď v mieste svojho bydliska alebo mimo neho. Ak investuje vo vlastnom meste, má pravdepodobne lepšiu predstavu o faktoroch ovplyvňujúcich trh. Investície mimo bydliska vyžadujú dôkladnú analýzu demografických faktorov, nezamestnanosti a cien nehnuteľností v danom meste.
Treba vykonať dôkladné vyhľadávanie nehnuteľností prostredníctvom realitných portálov. Porovnať si ceny, dostupnosť a vybavenie jednotlivých nehnuteľností. Kontaktovať realitnú kanceláriu a maklérov, ktorí pomôžu vybrať vhodnú nehnuteľnosť a zodpovedať na otázky.
Porovnanie ziskovosti rôznych druhov nehnuteľností
Pri investovaní do nehnuteľností treba zvážiť rôzne druhy nehnuteľností, ako sú rezidenčné nehnuteľnosti, kancelárske priestory, skladové/výrobné priestory a obchodné priestory. Každý druh nehnuteľnosti má odlišnú hrubú ročnú ziskovosť, ktorá pomôže porovnať investičné možnosti.
Týmto spôsobom získa budúci investor komplexný prehľad a základné vedomosti potrebné na to, ako začať investovať a bude lepšie pripravený na rozhodovanie v tejto oblasti.
Investičné nehnuteľnosti: Praktický sprievodca
Existuje niekoľko spôsobov, ako sa zapojiť do investičných nehnuteľností, pričom každý má svoje vlastné výhody a nevýhody. Aké sú typy investovania do nehnuteľností? Ako sa stať úspešným investičným aktérom?
1. Vlastníctvo nehnuteľností
Možno by si človek za bežných okolností nepredstavil svoje prvotné bývanie ako investíciu, avšak je to jeden z najlepších spôsobov investovania do nehnuteľností, ktorý prináša množstvo výhod. Bez ohľadu na to, či ide o byt alebo dom, vlastné obydlie je v podstate investíciou, ktorá si vyžaduje finančné prostriedky na jeho udržiavanie, zariadenie a splatenie hypotéky.
| Výhody | Nevýhody |
| Život vo vlastnom majetku | Prebiehajúce náklady na údržbu nehnuteľnosti |
| Zhodnocovanie ceny | |
| Potenciálne daňové úľavy pre hypotekárne úroky |
2. Prenájom nehnuteľností
Pokročiť na ďalšiu úroveň investičných nehnuteľností je možné skúsiť prostredníctvom prenájmu. Táto možnosť prináša výhodu v podobe pasívneho príjmu, ktorý sa však dosahuje len vtedy, ak sa podarí nájsť vhodných nájomníkov. Nevýhodou môže byť potreba starostlivosti o nehnuteľnosť, jej udržiavanie, opravy a riešenie možných problémov s nájomníkmi, ak nedodržia platby nájomného.
| Výhody | Nevýhody |
| Pasívny príjem | Problémy s podnájomníkmi |
| Maximalizácia dostupného kapitálu vďaka pákovému efektu | Náklady na údržbu nehnuteľnosti |
| Pokrytie mesiacov, kedy nehnuteľnosť nebude obsadená |
3. House flipping
Investičné nehnuteľnosti prostredníctvom stratégie „house flipping“ sa stali obľúbenou voľbou medzi investormi aj zo zahraničia. Táto jednoduchá stratégia zahŕňa nákup lacnej nehnuteľnosti, jej zlepšenie a následný predaj s prirážkou. Pre mnohých je tento spôsob investovania atraktívnejší než prenájom, pretože nevyžaduje dodatočné starosti s dlhodobým spravovaním nehnuteľnosti.
Avšak, investíciu do tejto stratégie môžu komplikovať dva hlavné aspekty. Prevažne ide o stratégiu pre skúsenejších investorov s dostatočným kapitálom, keďže bežní ľudia často nemajú okamžite finančné prostriedky na nákup nehnuteľnosti a ďalšie investície do jej renovácie. Ďalšou výzvou môže byť aj predaj nehnuteľnosti, ak nie je dostatočne atraktívna, čo môže viesť k zníženiu ceny alebo dokonca k neúspešnému predaju.
| Výhody | Nevýhody |
| Potenciálne rýchly zisk | Vyžaduje si odbornosť a znalosti |
| Vhodná pre väčších investorov | Riziko nepredaja nehnuteľnosti |
| Náklady na úpravy |
4. Investícia do REITov
Existuje možnosť investovať do nehnuteľností bez potreby vlastníctva, do nákupov tzv. REITov, ktoré sa obchodujú na burzách rovnako ako akékoľvek iné akcie. Každý obchodovateľný REIT má svoj vlastný symbol, cez ktorý ho je možné vyhľadať a kúpiť prostredníctvom brokera. REITy poskytujú dividendy a sú takmer okamžite predajné za trhovú cenu. Avšak, rizikom je nepriaznivý vývoj na trhu nehnuteľností.
| Výhody | Nevýhody |
| Možnosť začať investovať s malým množstvom peňazí | Akcie REIT môžu kolísať |
| Žiadne problémy so správou nehnuteľností | Nedostatok transparentnosti investícií |
| Diverzifikácia v mnohých nehnuteľnostiach |
5. Online platformy crowdfundingu
V prípade nedostatku kapitálu má investor ďalšiu možnosť, a to investovať cez platformy crowdfundingu. Tieto platformy spoja vývojárov s investormi, ktorí sa snažia financovať nehnuteľnosti, čo môže byť veľmi príťažlivé pre potenciálne výnosy.
Výhodou tohto prístupu je možnosť investovať aj malé sumy, pravidelne a diverzifikovať svoje portfólio, pričom všetky operácie sú vykonávané prostredníctvom platformy. Pri výbere platformy je však dôležité venovať pozornosť aj dostatočnému právnemu zabezpečeniu.
| Výhody | Nevýhody |
| Menšia počiatočná investícia | Vysoké poplatky za investície |
| Vhodné pre začiatočníkov | Nedostatok transparentnosti v investíciách |
| Schopnosť diverzifikovať podiely |
Kúpa nehnuteľnosti a riziká
Investovanie do kúpy nehnuteľnosti môže prinášať vysoké výnosy, ale aj výzvy, na ktoré je potrebné pamätať. Tu sú niektoré z najdôležitejších výziev a rizík, ktoré s touto formou investovania súvisia:
| Riziko | Vysvetlenie |
| Likvidita | Nehnuteľnosti nie sú likvidnou investíciou, čo znamená, že ich predaj môže trvať dlhšie a nie je tak jednoduchý ako predaj akcií alebo dlhopisov. |
| Počiatočný kapitál | Investovanie do kúpy nehnuteľností vyžaduje väčší počiatočný kapitál v porovnaní s inými formami investícií. Nákup domu alebo komerčnej nehnuteľnosti môže vyžadovať hypotekárny úver a ďalšie finančné prostriedky na opravy a modernizáciu. |
| Čas | Zisky z nehnuteľností nie sú okamžité a často prichádzajú až po čase, najmä v prípade predaja nehnuteľnosti so ziskom. |
| Poloha | Správna lokalita je kľúčová pre úspešné investovanie do kúpy nehnuteľností. Nevhodná poloha môže negatívne ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti a zisky. |
| Chyby pri kúpe a predaji | Pri investovaní do nehnuteľností je dôležité vyhnúť sa určitým chybám, ako je nasledovanie davu, emocionálne rozhodovanie, alebo nereálne očakávania ohľadom ceny nehnuteľnosti. |
| Nedostatočná príprava nehnuteľnosti na predaj | Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť jej prezentácii, vrátane kvalitných fotografií a pravdivého popisu. |
| Chybná zmluvná dokumentácia | Nedostatočná zmluvná dokumentácia môže viesť k právnym problémom a komplikáciám. Je dôležité mať profesionálne vypracovanú zmluvu, ktorá chráni záujmy oboch strán. |
Investovanie do kúpy nehnuteľností môže byť lukratívnou formou investícií, ale vyžaduje si dôkladnú prípravu, prieskum a obozretnosť.
Predpokladaný vývoj cien nehnuteľností v roku 2024
V minulom roku zažil trh s nehnuteľnosťami stagnáciu, ktorá bola zrejme jednou z najvýraznejších od finančnej krízy v roku 2008. Vysoké úrokové sadzby spôsobili zdraženie hypoték a pokles dopytu po vlastnom bývaní, čo viedlo k poklesu cien nehnuteľností o 15 až 20 %.
Podľa správy Národnej banky Slovenska (NBS) sa v 3. štvrťroku roku 2023 medziročný pokles cien nehnuteľností ustálil na úrovni 2,3 % a medziročne došlo k poklesu o 10,1 %. Táto situácia nie je priaznivá ani pre kupujúcich, ani pre predávajúcich, pričom nižšie ceny nehnuteľností nekompenzujú nárast nákladov na hypotéky.
Predpokladaný vývoj cien nehnuteľností by sa mal v roku 2024 udržať na súčasnej úrovni. Avšak je potrebné brať do úvahy množstvo faktorov, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľností, vrátane lokality, typu nehnuteľnosti, zamestnanosti, ekonomickej situácie krajiny a ďalších. Zníženie cien nehnuteľností nie je vylúčené, ale bude závisieť od potrieb predávajúcich a ich schopnosti riešiť svoju situáciu.
Vplyv úrokových sadzieb na kúpyschopnosť obyvateľstva
Vyššie úrokové sadzby môžu negatívne ovplyvniť kúpyschopnosť obyvateľstva tým, že zvyšujú náklady na úvery a hypotéky. Napriek tomu, že vyššie úrokové sadzby zvyšujú náklady na financovanie nehnuteľnosti, mnohí ľudia stále považujú investovanie do nehnuteľností za výhodné.
Aj napriek vyšším úrokovým sadzbám sa môže oplatiť kúpiť nehnuteľnosť, ak investor očakáva, že jej hodnota v budúcnosti porastie.
Investovanie do realitných fondov
Investovanie do realitných fondov je považované za konzervatívnu stratégiu, pričom ich rizikovosť je vyjadrená na stupnici SRRI s hodnotou 2. Siedmy bodový rozsah tejto stupnice robí túto investíciu pomerne málo rizikovou.
Inými slovami, pri SRRI 2 sa očakáva minimálna fluktuácia hodnoty investície (malá volatilita) a dlhodobý lineárny rast hodnoty vkladu investora.
Je to ako známka 1-, čo je vnímané pozitívne a konzervatívne, ale…
Ako pri akomkoľvek investovaní, aj pri investovaní do realitných fondov je dôležité porozumieť podstate rizík spojených s touto investíciou.
Investícia do nehnuteľností znie ako atraktívna voľba, najmä na Slovensku, kde väčšina obyvateľov vlastní nejaký druh nehnuteľnosti a má s nimi pozitívne skúsenosti. Cena nehnuteľností na Slovensku sa od 90. rokov zvýšila niekoľkonásobne, čo robí majetok v nehnuteľnostiach atraktívnym.
Riziko investovania do realitných fondov
Investovanie do realitných fondov prináša svoje riziká. Hlavnými rizikami týchto fondov sú:
- Hodnota nehnuteľností: Hodnota realitných fondov je často určená hodnotou samotných nehnuteľností v ich portfóliu. Tieto nehnuteľnosti môžu byť rôzneho typu, ako napríklad obchodné centrá, kancelárske budovy, alebo rezidenčné nehnuteľnosti. Hodnota týchto nehnuteľností sa pravidelne určuje na základe znaleckých posudkov, čo však nemusí presne odrážať trhovú hodnotu. Pri predaji nehnuteľností môže byť ich skutočná cena odlišná od hodnoty určenej v posudku, čo ovplyvní hodnotu investície.
- Priebežný príjem: Hlavným príjmom realitných fondov je nájomné, ktoré platia nájomcovia nehnuteľností. Avšak v prípade ekonomickej krízy alebo iných nečakaných udalostí môže byť riziko nedostatočného príjmu z nájmov.
Investovanie do realitných fondov môže byť obmedzené časovými faktormi. Štandardný podielový fond môže vyplatiť investície do 14 dní od doručenia žiadosti o vyplatenie prostriedkov. Avšak, pre realitné fondy, ktoré vlastnia nehnuteľnosti, môže byť tento proces dlhší, pretože predaj nehnuteľností nemusí byť okamžitý.
Je investovanie do realitných fondov dobrá voľba?
Investovanie do realitných fondov môže byť dobrou možnosťou na rozloženie investícií. Aj keď ide o nehnuteľnosti, ktoré sú vnímané ako stabilné a bezpečné, stále ide o investíciu s určitým rizikom. Preto nie je odporúčané umiestniť všetky svoje finančné prostriedky len do realitných fondov.
Najlepšie realitné fondy podľa Zlatej mince 2023
Odborná porota Zlatej mince 2023 tvorená 219 nezávislými finančnými expertmi, vrátane zástupcov rôznych finančných odvetví, hodnotila najlepšie realitné fondy na základe kritérií kvality, zaujímavosti a využiteľnosti pre širokú skupinu ľudí.
- IAD Investments: Prvý realitný fond – získal 200 bodov, čím sa stal prvým vo výbere odbornej poroty.
- HB Reavis Investment Management: HB Reavis Stredoeurópsky Realitný fond – so 107 bodmi sa umiestnil na druhom mieste.
- Wood & Company: Wood & Company Office Podfond – tretie miesto obsadil tento fond s 94 bodmi.
Ďalšie fondy, ktoré sa umiestnili v rebríčku, sú:
- Tatra AM: TAM-Realitný Fond – 53 bodov
- 365.invest: Realitný fond – 35 bodov
- Franklin Templeton Investments: Franklin Global Real Estate Fund – 35 bodov
- AM Slovenskej sporiteľne: ERSTE Realitná Renta – 26 bodov
- PARTNERS AM: PARTNERS Fond realitných investícií – 25 bodov
- UNIQA investiční společnost: UNIQA Realitní fond – 17 bodov
- Goldman Sachs AM: Goldman Sachs Global Real Estate Equity – 14 bodov
- BNP Paribas AM: BNP Paribas Europe Real Estate Securities (EUR) – 11 bodov
Najlepšie hodnotené realitné fondy nie vždy zodpovedajú individuálnym potrebám každého investora, ale sú považované za kvalitné a dobré vo všeobecnosti.
VÚB investovanie
Investovanie je kľúčovým aspektom manažmentu osobných financií, a preto je dôležité nájsť spoľahlivého partnera, ktorý pomôže dosiahnuť optimálne výnosy. VÚB banka ponúka niekoľko možností investovania.
- Poradenstvo: VÚB banka poskytuje bezplatné investičné poradenstvo, ktoré pomôže pri rozhodovaní o optimálnom spôsobe investovania.
- Investičné produkty: S VÚB bankou má klient prístup ku širokej ponuke investičných produktov, čo mu umožňuje vybrať si taký produkt, ktorý najlepšie vyhovuje jeho preferenciám a cieľom.
- Výnos: Investície s VÚB bankou sú spojené s atraktívnymi výnosmi, čo umožňuje zhodnotiť svoje finančné prostriedky efektívne a s dôverou.
Možnosti investovania s VÚB bankou
| Kombiprodukt: | Tento produkt kombinuje investície do vybraných podielových fondov Eurizon SK a termínovaného vkladu s viazanosťou na 12 mesiacov. S kombináciou týchto dvoch produktov je možné dosiahnuť atraktívne úrokové sadzby, a zároveň mať prístup k rôznym fondom. |
| Investičné sporenie SK: | Pravidelné investovanie do tohto VÚB produktu umožňuje vytvoriť si rezervu pre seba a svoju rodinu bez vstupných poplatkov a s minimálnou mesačnou investíciou už od 20 eur. |
| Investičné sporenie LUX: | Tento produkt umožňuje pravidelné VÚB investovanie do zahraničných podielových fondov už od 50 eur mesačne, s minimálnou dohou investície 5 rokov. |
| Majetkové účty: | Majetkový účet je vhodný pre evidenciu vlastníctva cenných papierov klienta, a zabezpečuje efektívne sledovanie a správu jeho investícií. |
Investovanie s VÚB bankou ponúka flexibilné a efektívne riešenia pre každého investora.
Ako zhodnotiť peniaze: Kam investovať 5 000 a 20 000 eur
To, ako zhodnotiť peniaze si vyžaduje starostlivé zváženie rôznych možností a ich prispôsobenie individuálnym cieľom a tolerancii k riziku. Tu je prehľad niektorých populárnych investičných nástrojov, potenciálnych možností, kam investovať 5 000 alebo aj 20 000 eur.
| Investičné aktívum | Pre začiatočníkov | Miera zhodnotenia | Miera rizika |
| Termínovaný vklad | Áno | Nízka | Žiadne riziko |
| Podielové fondy | Áno | Nízka až stredná | Stredná |
| Firemné dlhopisy | Nie | Nízka až stredná | Nízka až stredná |
| ETF fondy | Áno | Stredná až vysoká | Stredná |
| Akcie | Áno | Vysoká | Vyššia |
| Nehnuteľnosti | Áno | Stredná | Nízka |
| Zlato a Striebro | Áno | Nízka | Stredná |
| P2P pôžičky | Nie | Stredná | Stredná |
| Bitcoin a kryptomeny | Áno | Veľmi vysoké | Vysoká |
| Forex | Nie | Veľmi vysoké | Vysoká |
To, ako zhodnotiť peniaze, resp. kam investovať 5 000 alebo 20 000 eur si vyžaduje starostlivé zváženie rizikovej tolerancie a dlhodobého investičného horizontu.
Od roku 2008 tvoríme články týkajúce sa ekonomiky a peňazí. Články tvoríme tak, aby boli jasné a zrozumiteľné pre všetkých čitateľov. Obsah našich článkov má informatívny charakter s prípadnými recenziami a odporúčaniami. Portál Vpeniaze.sk má za cieľ zvýšiť finančnú gramotnosť čitateľov v oblasti peňazí a ekonomiky.
