Splatnosti hypotéky – aká doba je najlepšia

Ak patríte k väčšine ľudí, ktorá sleduje len úrok a výšku splátky, mali by ste spozornieť. To, koľko platíte mesačne a aký je úrok na hypotéke, nie sú jediné faktory, ktoré určujú, ktorý úver je výhodnejší viac a ktorý naopak menej.

Je úplne prirodzené, že všetci, čo si berú hypotekárny úver, chcú, aby splácanie hypotéky nebolo veľkou záťažou pre rodinný rozpočet. Rovnako si vie každý vypočítať, že ak bude chcieť mať kratšiu splatnosť, výška mesačnej splátky bude vyššia. Čo teda robiť, aby ste mali najlepšiu možnú splátku hypotéky a akú dobu splatnosti zvoliť?

Ako funguje splácanie hypotéky

Najprv si povedzme niečo o splácaní hypotéky. Väčšina ľudí asi vie, že na úvod splácania úveru tvorí väčšiu časť splátky úrok a menšiu časť splátky splatenie pôvodnej sumy, čiže istiny. Nevie ale, prečo to tak je. Princíp je veľmi jednoduchý a uvažujem s hypotékou 100 000 € a úrokovou sadzbou 1,8 % p.a., čiže za rok.

Splátky hypotéky sú mesačné a sú rovnako veľké. Banka postupuje tak, že si ročný úrok vydelí počtom mesiacov, čiže 12. V našom prípade to znamená 0,15 %. Z dlžnej sumy, na úvod splácania je to rovných 100.000 €, je teda úrok 150 €. Ak máte výšku splátky napríklad 250 € mesačne, znamená to, že z týchto 250 € zaplatíte úrok na aktuálnej istine a zvyšok splátky ide na zníženie istiny.

Ďalší mesiac sa situácia zopakuje, avšak teraz už dlhujete banke na istine len 99 850 € a úrok z toho je „už len“ 149,775 €. Zdá sa to možno ako zanedbateľný rozdiel, ale ten sa zväčšuje nie priamo úmerne, ale nepriamo úmerne a geometricky. To znamená, že postupom času dochádza čoraz viac k ponižovaniu úročenia a čoraz viac k splácaniu samotnej istiny. Toto ste možno nevedeli, podobne ako mnoho iných vecí. Odporúčam tiež pozrieť si o najčastejších mýtoch ohľadom hypoték.

INÉ AKO ROVNOMERNÉ SPLÁCANIE: Samozrejme, v tomto prípade sme uvažovali o anuitnom splácaní hypotéky, čiže rovnako veľkými splátkami. Niektoré banky ale ponúkajú aj možnosť lineárneho splácania, kedy výška mesačnej splátky postupom času klesá. Ak ide o degresívne splácanie, tak klesá výška mesačnej splátky s tým, ako klesá splácanie úrokov, pri progresívnom zas naopak. Tieto možnosti dnes ale využíva len minimum klientov.

Ktorá hypotéka je pre Vás najlepšia?

Vyplňte parametre úveru a hypotéka s výhodným úrokom môže byť realitou aj pre Vás.

Porovnanie príkladov

Maximálna splatnosť hypotéky, akú u nás banky ponúkajú, je 40 rokov. Takto dlhú splatnosť ale má v ponuke výrazná menšina bánk, napríklad mBank. Oveľa častejší je strop splácania na 30 rokov. Ani takáto lehota splatnosti ale nie je využívaná väčšinou klientov, naopak, priemerná splatnosť sa pohybuje od 15 do 25 rokov a v tomto limite si volí dĺžku splácania väčšina klientov.

Poďme sa pozrieť, aké sú rozdiely pri splácaní rovnakej hypotéky, ale s rozdielnou splatnosťou. Nasledujúca tabuľka ukazuje, o koľko sa oplatí kratšia splatnosť oproti dlhšej (nie sú tam zarátané napríklad poplatok za vybavenie hypotéky alebo poplatok za kataster, ale tie sú v princípe vždy rovnaké bez ohľadu na lehotu splatnosti):

Parameter	Splatnosť 10 rokov	Splatnosť 20 rokov	Splatnosť 30 rokov
Výška hypotéky	100 000 €	100 000 €	100 000 €
Úrok	1,8 %	1,8 %	1,8 %
Výška mesačnej splátky	911,21 €	496,47 €	359,70 €
Dokopy zaplatené	109 345,20 €	119 152,80 €	129 492 €
Preplatenie (čiže zaplatené úroky)	9 345,20 €	19 152,80 €	29 492 €

Ako zvoliť výšku splátky? Použite pravidlo jednej tretiny

Ako vidíte, čím kratšiu splatnosť hypotéky zvolíte, tým viac v konečnom dôsledku ušetríte. Na druhú stranu, je jasné, že nie každý jednotlivec alebo rodina si môžu v rodinnom rozpočte dovoliť vyčleniť napríklad aj takmer 1 000 € na splátku hypotéky a koniec koncov, chcieť za každú cenu mať čo najvyššiu splátku na hrane možností, nie je ani dobré.

Pri určení správneho pomeru medzi čo najkratšou dobou splatnosti úveru a čo najlepšou výškou splátky, by ste mali zohľadniť nasledujúce faktory:

• finančné rezervy
• stabilitu a udržateľnosť príjmu po dlhšiu dobu
• ostatné výdavky
• predpokladaný nárast príjmu v budúcnosti

V prípade rodinného rozpočtu by malo platiť pravidlo jednej tretiny, čo znamená, že maximálna miera „zaúverovania“ domácnosti alebo jednotlivca by mala byť len do výšky 1/3 z jeho stabilných a dlhodobých príjmov. Inak hrozí, že sa stanete otrokom úverov a pôžičiek. Ak teda zarábate napríklad ako rodina spolu 2 000 €, mesačné splátky na všetkých úveroch, ktoré máte, by nemali byť viac ako 666 €.

Pokiaľ nemáte teda žiadne iné úvery, môžete si pokojne zvoliť mesačnú splátku do tejto výšky a podľa nej si prispôsobiť aj splatnosť hypotéky. Ak ale platíte napríklad ešte úver na auto alebo iné spotrebné úvery, rátajte s nimi do tejto kalkulácie.

Využite možnosť mimoriadnych splátok

Veľmi dobrou možnosťou je možnosť splatiť hypotéku predčasne celú alebo aspoň jej časť, čomu sa hovorí mimoriadne splátky. Aktuálne možnosti na predčasné splatenie hypotéky sú veľmi dobré a vďaka legislatívnym zmenám od marca si môže banka účtovať „pokutu“ za predčasné splatenie celej hypotéky len do výšky 1 % zo zostatku úveru.

Navyše, zákon umožňuje každý rok splatiť na výročie uzavretia zmluvy, mimoriadnu splátku až do výšky 20 % zo zostatku úveru, čo znamená, že teoreticky ak našetríte viac peňazí, môžete radikálne znížiť istinu, z ktorej sa počítajú úroky. Väčšinou to znamená, že sa výška splátky nezmení, ale zmení sa splatnosť. To je pre vás ako klienta, ktorý chce čo najkratšiu splatnosť, veľmi výhodné riešenie.

Niečo iné je ale zrýchlené splácanie hypotéky, ktoré ponúkajú niektoré banky, u nás napríklad Tatra Banka. V tomto prípade môžete do určitej sumy vložiť ľubovoľnú splátku hypotéky navyše kedykoľvek. Na prvý pohľad to síce vyzerá veľmi výhodne, no treba rátať s tým, že väčšinou banky takúto možnosť zároveň zohľadnia vo výške úročenia, ktoré je o niečo vyššie, ako pri hypotékach bez tejto možnosti.

Počas splácania hypotéky ide na úvod na zníženie istiny len menšia časť splátky, až postupom času sa to zvyšuje.

Pozor pri hypotéke pre mladých

Ak si beriete hypoúver pre mladých so štátnou podporou, spýtajte sa vo Vašej banke aj na spôsob umorovania dlhu. Ide o princíp, podľa ktorého bude počítať výšku úroku v rámci splátky počas obdobia prvých 5 rokov, kedy je hypotéka od štátu dotovaná vo výške 3 percentuálnych bodov oproti komerčnému úročeniu.

Spôsob umorovaniu dlhu totiž v tomto prípade veľmi vplýva na to, aký bude stav istiny a koľko zaplatíte na úrokoch počas prvých 5 rokov splácania. Rozdiel medzi najviac výhodným spôsobom pre vás a najviac výhodným spôsobom pre banku môže byť aj niekoľko tisíc €, čo už nie je zanedbateľná suma.

AKO NA TO? Dajte si v banke v rámci úverovej ponuky vyrátať, koľko bude ostávať nesplatenej istiny po prvých 5 rokoch splácania a hneď uvidíte, ktorá ponuka je najvýhodnejšia. Banka vám túto kalkuláciu môže ponúknuť dokonca aj na celé obdobie lehoty splatnosti a tak budete vidieť, ako bude klesať istina a aký vplyv na ňu bude mať spôsob umorovania dlhu.

Ešte jedna dobrá rada na záver

To, že zvolíte teraz hneď nejakú splatnosť hypotéky, nemusí ešte znamenať, že to tak bude naveky. Môžete napríklad v budúcnosti hypotéku refinancovať do inej banky (čo sa vo veľmi veľa prípadoch aj deje) a tam si môžete nastaviť nový hypoúver na kratšiu splatnosť.

Skúste teda zvážiť najlepšie, ako sa len dá, aktuálne možnosti a nezvoľte si splatnosť príliš krátku len preto, aby ste hypoúver čo najmenej preplatili. Na druhú stranu, určite nevoľte ani splatnosť na maximálnu dobu 30 rokov, ak sa to čo i len trocha dá. Pri takto dlhom splácaní je hypotéka aj napriek opticky nízkemu úročeniu pomerne drahým úverom.