Hypotéka pre živnostníkov – postup a podmienky

Úvery a pôžičky pre živnostníkov sa dajú získať v bankách aj v nebankových spoločnostiach, ale ak sa jedná o hypotekárne úvery, väčšinou sa živnostníci ocitnú v pomerne ťažkej situácii. Hypotéky pre živnostníkov sú vnímané ako menej dostupné, no ide v podstate o klasický hypoúver ako aj pre zamestnancov alebo iných ľudí s trvalým a pravidelným príjmom.

Problém nastáva práve pri posudzovaní bonity živnostníka. SZČO, čo je vlastne skratka od slovného spojenia samostatne zárobkovo činná osoba, čiže živnostník, narazí totiž najmä na problém s výškou čistého príjmu po zdanení, ktorý býva zvyčajne pomerne nízky.

Na rozdiel od zamestnancov, ktorým banka posudzuje ich trvalý príjem od zamestnávateľa, živnostník musí doložiť svoje príjmy prostredníctvom daňového priznania, prípadne podľa obratu v podnikaní a to obvykle nielen za posledný rok, ale aj za posledné dva alebo tri roky.

Možnosťou je taktiež preukázať výšku príjmu podľa výpis z bankového podnikateľského účtu. Problém ale je, že banky berú do úvahu nie celkový obrat, ale čistý príjem, prípadne len časť z obratu.

Hypotéka pre živnostníkov a SZČO – aké sú možnosti

Je rozdiel, či si živnostník požičiava hypotéku v podstate ako súkromný úver na bývanie, čo je väčšina hypoték, alebo či ide v podstate o hypotéku pre živnostníka alebo podnikateľský úver. Najväčšie rozdiely sú vo využití a dobe splatnosti, pretože ako podnikateľský úver sa dá takáto hypotéka požičať spravidla nie na viac ako 15 rokov a najmä podľa závislosti od príjmu a zisku SZČO.

Využitie je možné len na nehnuteľnosti súvisiace s podnikaním, napríklad na výrobný alebo obchodný priestor či objekt.

V prípade súkromného úveru je možné si samozrejme požičať hypotéky pre SZČO na kúpu, stavbu alebo rekonštrukciu súkromnej nehnuteľnosti na bývanie a výhodou v tomto prípade je, že je možné ako spolužiadateľa o úver zahrnúť aj manžela či manželku, a tak si vylepšiť bonitu a pozíciu pred bankou z hľadiska finančných možností na splácanie úveru.

V takomto prípade sa totiž ako príjem na splácanie úveru do budúcnosti a ako limit na maximálnu výšku hypotéky posudzujú príjmy oboch žiadateľov.

Výška príjmu a jej vplyv na vybavenie úveru

Hypotekárny úver pre živnostníkov a SZČO je možné si vybaviť v každej banke s ponukou komerčných hypoték, pričom každá z nich podmieňuje poskytnutie tohto úveru dostatočným príjmom. Sú dva modely, ako pristupujú banky k posudzovaniu príjmu:

1. podľa výšky čistého príjmu
2. podľa výšky obratu

V nasledujúcich odstavcoch sú bližšie rozobraté oba spôsoby posudzovania príjmu.

Ako sa postupuje v prípade posudzovania čistého príjmu

Banka v prípade posudzovania výšky čistého príjmu postupuje nasledovne:

• banka si nechá preukázať príjmy prostredníctvom kópie daňového priznania, obvykle nielen za posledný kalendárny rok, ale napríklad aj dva alebo tri roky dozadu
• od všetkých príjmov odpočíta zaplatené odvody a náklady v podnikaní (či už reálne alebo paušálne – podľa toho, aké si živnostník uplatnil), čiže sa dostane v podstate na sumu základu dane pred zdanením
• aby bol jasný čistý príjem, je nutné odpočítať ešte aj zaplatenú daň a následne sa výsledná suma vydelí počtom mesiacov podnikania, obvykle číslom 12
• výsledok je čistý príjem podnikateľa v takej forme, ako ho posudzuje ako čistý príjem banka aj pri iných žiadateľoch, napríklad pri zamestnancov

Toto bol prvý spôsob posudzovania výšky príjmu bankou. Ako prebieha ten druhý?

Ako posudzuje banka príjem v prípade výšky obratu

V prípade posudzovania príjmu podľa výšky obratu banka postupuje nasledovne:

• v tomto prípade je výhodou, že ak aj živnostník zameriava svoje úsilie na daňovú optimalizáciu, teda aby mal čo najmenší čistý zisk, tak táto suma nehrá pri výpočte príjmu pre účely schválenia hypotéky žiadnu úlohu
• banku zaujíma len hrubý príjem z podnikania, opäť na základe daňového priznania a opäť pokiaľ možno nielen za posledný rok, ale aj predošlé roky do minulosti
• ako čistý príjem väčšina bánk berie zhruba 10% hrubého príjmu za rok, pričom sa odčítajú prípadné podnikateľské záväzky a úvery od tohto príjmu
• výsledok sa znova vydelí počtom mesiacov podnikania a dostane sa tak čistý príjem

Každý z týchto spôsobov má svoje pre aj proti. Kým prvý spôsob je nevýhodný pre ľudí s vysokou daňovou optimalizáciou, druhý pre tých, čo majú náklady reálne oveľa nižšie a zároveň majú aj nižší hrubý príjem. Z hľadiska minimálneho možného čistého príjmu, väčšina bánk je ochotná poskytnúť hypotéku žiadateľom s mesačným príjmom aspoň okolo 350 €, niekedy aj menej.

Samozrejme, banka podobne ako pri každom inom žiadateľovi musí zohľadniť aj to, aké iné náklady má klient, čiže či nespláca iné úvery, pôžičky alebo splátky (sem sa ráta napríklad aj kreditná karta a povolené prečerpanie k účtu) a tiež jeho osobné životné náklady, ktoré sa paušálne rátajú väčšinou vo výške okolo životného minima.

Nie je to pre nových živnostníkov

Požiadať o hypotekárne úvery je pomerne zložité aj vtedy, ak je doba podnikateľskej činnosti príliš krátka. Pre živnostníkov a SZČO obvykle platí, že minimálne je potrebné podnikať aspoň 12 mesiacov, no veľa bánk vyžaduje doloženie príjmu za posledné dva roky, prípadne aj tri roky.

Každý živnostník, ktorý teda podniká kratšiu dobu, môže mať problém či už pri získaní hypotéky na potrebnú sumu alebo so žiadanou dobou splatnosti, prípadne niekedy aj vôbec so získaním úveru.

Výnimky, kedy je možné si požičať aj pre ľudí s dobou podnikania kratšou ako obvykle banka žiada od väčšiny živnostníkov, sú pre nasledovné profesie:

• pre členov lekárskej, právnickej, daňovej, audítorskej, notárskej, geodetickej, exekútorskej alebo architektickej komory
• pre 100% vlastníkov firmy so zameraním na advokáciu, audítorstvo, medicínu, geodetické služby, daňové poradenstvo, stavebné inžinierstvo, sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti alebo veterinárne služby
• pre živnostníkov a SZČO, ktorí majú naozaj veľké obraty aj napriek kratšej dobe podnikania

Samozrejme, banky každého klienta posudzujú individuálne a tak sa nedá povedať paušálne, že všetky zmienené výnimky určite budú mať schválenú hypotéku a naopak podnikatelia podnikajúci len necelý rok nezískajú vôbec žiaden úver.

Hypotéka pre mladých

SZČO a živnostníci si samozrejme môžu požiadať a vybaviť aj hypotekárny úver pre mladých. Výhodou tejto hypotéky je, že ponúka lepšie úrokové podmienky na rozdiel od klasických komerčných hypoték, pretože štát a banka prvých 5 rokov prispievajú na úrok 3 percentuálnymi bodmi, takže výsledný úrok je nižší o 3% oproti komerčnému.

Požičať sa dá na kúpu, stavbu aj rekonštrukciu nehnuteľnosti a tento typ úveru má v ponuke takmer každá banka zaoberajúca sa aj hypotekárnymi úvermi.

Na získanie je potrebné splniť podmienky finančné a nefinančné. Z nefinančných je nutné mať do 35 rokov pre každého žiadateľa a spolužiadateľa, z finančných je najdôležitejšia podmienka maximálneho príjmu.

Podmienky získania hypotekárneho úveru pre mladých

Ak o hypotéku žiada jednotlivec, jeho príjem nesmie byť vyšší ako 1,3 násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve za posledný kalendárny rok. Ak dvojica, tak súhrnný príjem nesmie prekročiť 2,6 násobok tejto hodnoty.

Samotný hypoúver pre mladých sa dá získať do výšky 50 000 € a do 70 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, ktorou sa bude ručiť. Banky samozrejme ponúkajú v kombinácii aj s bežnou komernčnou hypotékou možnosť požičať si aj väčšiu sumu. Takáto hypotéka pre živnostníkov ale z hľadiska príjmu skrýva dve zaujímavé úskalia:

• pre posudzovanie možnosti získať hypotéku zaujíma banku príjem z podnikateľskej činnosti, takže do čistého príjmu nezaráta napríklad príjmy z dôhôd o vykonaní práce alebo z inej pracovnej činnosti
• naopak do limitu ohľadom 1,3 resp 2,6 násobku príjmu sa započítavajú všetky príjmy SZČO, takže aj tie, ktoré banka nezohľadňuje

Výsledkom týchto dvoch podmienok môže byť situácia, že síce živnostník splní podmienky nároku na získanie hypotéky pre mladých, ale banka mu vypočíta nižší čistý mesačný príjem a následkom toho môže dostať napríklad menší úver alebo úver s dlhšou splatnosťou, ako si pôvodne predstavoval. 

V prípade manželov však vychádza banka pri posudzovaní tak nároku na štátny príspevok ako aj nároku na schválenie hypotéky z príjmu oboch manželov, samozrejme, len ak nemajú rozdelené BSM po rozvode (bezpodielové spoluvlastníctvom manželov).

Porovnanie dokladov potrebných na vybavenie

V nasledujúcej tabuľke sú úvedené doklady potrebné na vybavenie hypotekárneho úveru.

Potrebné doklady	Zamestnanec	Živnostník / SZČO
Občiansky preukaz	Áno	Áno
Doloženie výšky príjmu	Nie vždy	Áno
Potvrdenie o bezdĺžnosti voči Sociálnej poisťovni, zdravotnej poisťovni a Daňovému úradu	Nie	Áno
Doklady od zakladanej nehnuteľnosti	Áno	Áno

Záver

Bežná hypotéka je dostupná tak pre zamestnaného žiadateľa ako aj pre živnostníka a banky v prípade súkromných úverov poskytujú všetky hypotéky bez ohľadu na typ príjmu, ale s posudzovaním jeho výšky a tiež s prihliadnutím na celkovú bonitu klienta. Samozrejme, ak sa nejedná o typický podnikateľský úver, ktorý je dostupný len pre podnikateľov a SZČO.

Živnostníci majú ale horšiu situáciu pri posudzovaní výšky čistého príjmu a to buď kvôli daňovej optimalizácii, kedy sa snažia mať oficiálne čo najnižší čistý príjem mesačne, alebo kvôli nízkym obratom. Problémom môže byť aj doba podnikania, pretože banky vyžadujú aspoň 12 mesiacov podnikania, ideálne aj viac.