Hypotéka pre živnostníkov – podmienky, skúsenosti

Na pracovnom trhu podiel živnostníkov dramaticky stúpa. Takýto model prináša mnoho benefitov, no zároveň aj nevýhod. A to vo všetkých oblastiach života. Bankové produkty a ich dostupnosť v tomto ohľade nie je žiadnou výnimkou.

Ako živnostník musíte pri podávaní žiadosti o hypotéku rátať s nižšou šancou na úspech, zdĺhavejším dokladovaním a o niečo komplikovanejším procesom.

Poďme sa teda pozrieť na to, čo vás ako živnostníka pri snahe o financovanie vysnívaného bývania čaká a ako vyzerá žiadosť o pôžičku pre živnostníka.

Náročnejšie dokladovanie

Ako bežného zamestnanca na trvalý pracovný pomer vás nič zložité nečaká. Drvivá väčšina bánk od vás očakáva potvrdenie o výške príjmu za posledných 3 až 6 mesiacov, v mnohých prípadoch pripojíte ešte výpis zo svojho účtu a už len čakáte na rozhodnutie. V Slovenskej sporiteľni vám dokonca stačí len dovoliť banke overiť si vás cez Sociálnu poisťovnu.

Živnostníci a podnikatelia to také jednoduché v tomto prípade zďaleka nemajú. Štandardom pre preukázanie svojho príjmu je samozrejme posledné daňové priznanie.

Ak ste s podnikaním len nedávno začali a daňové priznanie teda doposiaľ za sebou nemáte, môže sa vám akokoľvek dariť, v tomto bode pravdepodobne narazíte a ďalej sa už nedostanete. Riešiť takúto situáciu môžete hypotékou bez dokladovania príjmov, tú však poskytuje len hŕstka bánk, nie je zďaleka taká výhodná a vystavujete sa tu veľkému riziku.

A ani s daňovým priznaním ešte nie ste za vodou. Podmienkou bánk je, aby daňové priznanie obsahovalo činnosť za viac ako 6 mesiacov. Pokiaľ ste začali podnikať v júli alebo neskôr, budete si musieť počkať ešte o rok dlhšie.  

Ak ste prešli u jedného zamestnávateľa z trvalého pracovného pomeru priamo na živnosť, s potrebnými dokladmi možno dostanete v banke výnimku.

K daňovému priznaniu sa v závislosti od konkrétnej banky vyžaduje výpis z podnikateľského účtu, potvrdenie o bezdĺžnosti alebo potvrdenie o výške daňovej povinnosti.

Špeciálne posudzovanie

Živnostník je narozdiel od pracovníka na trvalý pracovný pomer rizikovejší. Niet sa čo diviť, výšku príjmu nie je také jednoduché garantovať. Banka síce prioritne rieši výšku vášho mesačného príjmu, zaujíma sa však ďalej aj o odvetvie vášho podnikania a z toho odvíjajúcu sa stabilitu príjmu.

Čím menej “rizikové” zamestnanie máte, tým vám banka uzná väčšiu časť vášho príjmu ako stabilný. Najväčšiu výhodu majú v tomto prípade členovia rôznych komôr – lekári, notári, geodeti, auditori, architekti a podobne, ktorí za zvyčajných okolností môžu čerpať hypotéku až do výšky 100% ceny nehnuteľnosti.

Častým problémom je tzv. “optimalizácia daňového priznania”, čo vám síce môže pomôcť ušetriť pár eur, no v konečnom dôsledku to môže byť práve faktorom, ktorý znemožní získať v banke úver pre podnikateľov, prípadne dramaticky zvýši úrok. Teda napokon ešte zostanete stratoví. Nie vždy sú podobné špekulácie krokom vpred.

Banky v prípade nepriaznivých čísiel v daňovom priznaní môžu sledovať aj vaše tržby, či váš obrat. To pre vás môže byť barličkou a záchranou. Koniec koncov, druhy podnikania sú rôzne a čísla v daňovom priznaní nemusia reálne odrážať vašu finančnú situáciu.

Banky nie sú včerajšie

Nikto v bankovníctve si nezakrýva oči pred súčasnou situáciou na pracovnom trhu a každá banka si je maximálne vedomá toho, že živnostníci tvoria jeho podstatnú časť.

Iste, v každej banke fungujú určité nemenné a štandardné postupy, no napokon je každá žiadosť posudzovaná úplne individuálne a najlepšie čo môžete v každom prípade urobiť, je jednoducho s bankou komunikovať.

Zo strany banky je vždy záujem riešenie nájsť. Ak by sme to mali vziať pragmaticky, tak predsa aj banka chce zarobiť.

Táto skutočnosť sa prejavuje aj na snahách bánk vyjsť vám takmer za každých okolností v ústrety. Niektoré banky vyslovene žiadajú daňové priznanie v pozitívnych číslach, iné sú však otvorenejšie a vedia vám príjem priznať z dosiahnutého ročného obratu.

Pre bežného živnostníka sa to pohybuje na úrovni 10 %, pre ľudí pôsobiacich ako architekti, notári, právnici, lekári, geodeti a podobne dokáže banka z obratu vymeriať až 30 %.

Ako v praxi fungujú výpočty? (Ako banka vymeriava príjem)

Príjem vypočítaný zo zisku

V prípade, že vám banka počíta príjem takýmto spôsobom, vezme si váš základ dane na základe daňového priznania a odpočíta z neho daňovú povinnosť, čím vyráta váš ročný zisk. Ten následne vydelí dvanástimi.

Príjem vypočítaný z ročného obratu

Takéto výpočty uplatňuje banka, pokiaľ potencionálny klient nedisponuje príliš zaujímavým oficiálnym ziskom, no na základe jeho daňového priznania je vidno, že vykonáva pravidelne veľké obraty.

Vtedy sa z ročného obratu vezme určité percento financií, ktoré sú klientovi priznávané ako čistý zisk. Ako bolo povedané, toto percento sa líši od druhu živnosti.

Štátny príspevok pre mladých

Aj ako živnostník máte nárok na štátny príspevok pre mladých a hypotéku pre mladých s výhodnejším úrokom. Treba si však dôsledne ustrážiť svoje daňové priznanie, existuje totiž horná aj dolná hranica, ktorým sa treba vyhnúť.

Štátny príspevok môžete získať, pokiaľ váš priemerný mesačný základ dane neprekročí hranicu 975 eur. To je pri špekulovaní s nákladmi pomerne jednoduché, no pozor, aby ste sa neprepočítali. Môžete totiž atakovať spodnú hranicu, kedy vám už žiadna banka hypotéku neschváli.

Zhrnutie

Hoci sa to zdá na oko ako výrazne komplikovanejší proces, celá ťarcha výpočtov a posudzovania leží predovšetkým na pleciach banky.

Ako začínajúci podnikateľ možno budete potrebovať trochu trpezlivosti, no ak sa poradíte so správnym človekom, či ideálne so špecialistami na hypotéky, k svojmu novému bývaniu sa dostanete bez ohľadu na formu vášho zarábania.

Netreba si veci zbytočne komplikovať, aby sa neobrátili proti vám, hoci živnostenské oprávnenie a súvisiace optimalizovanie daňového priznania možnosti na kreativitu ponúka. Neraz sa však podobné špekulácie obrátia proti vám. Myslieť treba aj na vinkuláciu hypotéky.

Ak budete komunikovať čestne a úprimne, porozprávate sa s bankou o svojej situácií a predložíte všetky potrebné dokumenty, riešenie sa nájde určite aj pre vás.