Predkupné právo – práva, povinnosti, vzor zmluvy

Predkupné právo je právny inštitút, ktorý umožňuje osobe (alebo skupine osôb) získať predkupné právo na kúpu nehnuteľnosti alebo iného majetku, ak sa súčasný vlastník rozhodne ju predať. Toto právo umožňuje tejto osobe kúpiť majetok skôr, ako sa dostane na voľný trh alebo sa ponúkne iným kupujúcim.

Zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka sa často využíva pri nehnuteľnostiach. Umožňuje spoluvlastníkom nehnuteľnosti uplatniť si predkupné právo na kúpu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, keď sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj podiel inej osobe.

Základné zásady zákonného predkupného práva

Toto právo bolo zavedené na ochranu záujmov spoluvlastníkov a na zabránenie nežiaducim zmenám v skladbe nehnuteľnosti. Medzi základné zásady predkupného práva patrí:

• ponuka na odkúpenie podielu – spoluvlastník, ktorý sa rozhodne predať svoj podiel na spoločnej nehnuteľnosti, musí najprv ponúknuť tento podiel všetkým ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých bol ponúknutý potenciálnemu kupujúcemu. Ponuka musí obsahovať špecifikáciu nehnuteľnosti, cenu a ďalšie relevantné podmienky predaja.
• prijatie ponuky – ostatní spoluvlastníci majú právo prijať ponuku na kúpu podielu v súlade s týmito podmienkami. Lehota na prijatie ponuky je stanovená na 2 mesiace od prijatia ponuky.
• prednostné právo ostatných spoluvlastníkov – ak ostatní spoluvlastníci ponuku prijmú, majú prednostné právo na kúpu podielu pred tretími osobami.
• výnimka pre blízke osoby – existuje výnimka, ktorá umožňuje predaj podielu blízkym osobám, ako sú priami príbuzní, súrodenci a manželia. Táto výnimka umožňuje týmto osobám nadobudnúť podiel bez uplatnenia zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov.
• rovnaké rozdelenie – ak spoluvlastníci nemajú záujem o kúpu podielu, predávajúci ho môže predať tretej strane. Cena a podmienky predaja však nesmú byť výhodnejšie ako tie, ktoré sa ponúkajú ostatným spoluvlastníkom. Tým sa zabráni zneužitiu situácie a vykorisťovaniu jedného zo spoluvlastníkov.

Cieľom zákonného predkupného práva na pozemok je zabezpečiť spravodlivé a transparentné postupy predaja spoločnej nehnuteľnosti a chrániť záujmy spoluvlastníkov. Je dôležité, aby spoluvlastníci poznali tieto pravidlá a postupy a dodržiavali ich v súlade s platným právom.

Predkupné právo na pozemok

Zákonné predkupné právo na pozemok vo vlastníctve viacerých osôb tiež patrí pod zákonné predkupné právo. V prípade pozemkov ale nie je možné presne určiť, ktorá časť pozemku patrí každému spoluvlastníkovi.

Ak chce niekto previesť svoj spoluvlastnícky podiel na pozemku, je povinný ponúknuť tento podiel ostatným spoluvlastníkom. Ak niektorý zo spoluvlastníkov, alebo dokonca viacerí z nich, prejavia záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu majú možnosť dohodnúť sa na prerozdelení podielového spoluvlastníctva podľa svojich existujúcich podielov.

Následne je potrebné uzatvoriť kúpnu zmluvu (alebo inú zmluvu o prevode vlastníckeho práva) s každým spoluvlastníkom osobitne. Keďže vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností, celý proces je potrebné ukončiť podaním návrhu na zápis do katastra nehnuteľností.

Ak všetci spoluvlastníci prejavia záujem o zrušenie spoluvlastníctva, možno uvažovať o dohode o rozdelení spoluvlastníctva. Následne by sa vyplatila hodnota podielu spoluvlastníka, ktorý nemá záujem o pokračovanie spoluvlastníctva. Tento spôsob prevodu podielu bude potrebné zapísať aj do katastra nehnuteľností.

Samozrejme, je možné dohodnúť sa aj na zmluvnom predkupnom práve na pozemok. Zmluvné predkupné právo k pozemku môže byť osobným právom alebo vecným právom, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností.

Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, nevstupuje do dedičstva (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a právo naň má len osoba uvedená v zmluve. Zánik oprávnenia subjektu vedie k zániku zmluvného predkupného práva.

Ak bolo zmluvné predkupné právo dohodnuté ako vecné bremeno zapísané v katastri nehnuteľností, toto právo pôsobí aj voči právnym nástupcom kupujúceho a ak predávajúci neuskutoční kúpu ponúknutému kupujúcemu, predkupné právo mu zostáva voči jeho právnemu nástupcovi.

Ako obísť predkupné právo

Dohoda medzi spoluvlastníkmi o nevyužití zákonného predkupného práva pri predaji spoluvlastníckeho podielu je zákonná a platná, ak je dohodnutá v súlade so všetkými príslušnými zákonmi a podmienkami. Nie je možnosť, ako obísť predkupné právo.

Spoluvlastníci majú právo slobodne rokovať a uzatvárať dohody týkajúce sa ich majetku za predpokladu, že tieto dohody nie sú v rozpore s povinnosťami a záujmami tretích osôb alebo neporušujú základné právne normy.

Dohoda o nevyužití zákonného predkupného práva môže byť užitočná v situáciách, keď spoluvlastníci majú istotu, že sa si v prípade predaja jedného zo svojich podielov nebudú navzájom brániť a nemajú záujem toto právo využiť.

Je však dôležité, aby takáto dohoda mala písomnú formu a bola jasná a zrozumiteľná, aby sa v budúcnosti predišlo sporom alebo nejasnostiam. Okrem toho by pri uzatváraní takýchto dohôd mali spoluvlastníci zohľadniť práva a záujmy všetkých zúčastnených strán.

Ak má spoluvlastník nehnuteľnosti záujem uzavrieť dohodu o nevyužívaní zákonného predkupného práva s ostatnými spoluvlastníkmi, mal by sa v tejto veci s právnikom, aby sa uistil, že dohoda bude realizovaná v súlade so všetkými príslušnými právnymi normami.

Zákonné predkupné právo – vzor zmluvy

ZMLUVA O ZALOŽENÍ PREDKUPNÉHO PRÁVA AKO VECNÉHO PRÁVA

(§ 603 ods. 2 obč. Zák.)

Vlastník nehnuteľnosti: [ ] r. č. [ ] bytom [ ], a

oprávnenie z vecného predkupného práva:

[meno, priezvisko] r. č. [ ] bytom [ ] a

[meno, priezvisko ] r. č. [ ] bytom [ ],

uzavreli dňa [ ] tento

Zmluva o založení predkupného práva ako vecného práva

1, [meno, priezvisko] Je jediným vlastníkom nehnuteľnosti:

• dom č. p. [ ] na parcele p.č. []
• pozemok parcelné číslo [ ] (zastavaná plocha a nádvorie), výmera [ ] m2
• pozemok parcelné číslo [ ] (ostatná plocha), výmera [ ] m2,

zapísané u katastrálneho úradu v [ ] na LV č. [ ] pre obec [ ], KÚ [ ].

Výhradne vlastníctvo je uvedené vo vlastnom vyhlásení a kúpnej zmluvy zo dňa [ ] (vklad vlastníckeho práva povolený rozhodnutím katastrálneho úradu v [ ], dňa [ ], č.j. [ ]).

2, Účastníci tejto zmluvy dohodli predkupné právo pána [ ] a pani [ ] k nehnuteľnostiam, a to ako vecné právo.

Pán [ ] a prípadne ďalší vlastníci alebo spoluvlastníci nehnuteľností uvedených v čl. 1 zhora (právny nástupcovia), sú povinní pre prípad akéhokoľvek scudzenia nehnuteľností alebo podielu na nich ponúknuť ich ku kúpe [ ] a [ ].

Ak iniciujúci predkupné právo z akéhokoľvek dôvodu jeden z oprávnených, má predkupné právo k nehnuteľnostiam sám v plnom rozsahu druhý oprávnený.

3, Podľa tejto zmluvy všetci účastníci súhlasia, že sa predkupné právo dohaduje bezplatne v súvislosti so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosti.

4, Predkupné právo získavajú oprávnenie (podľa článku 2 tejto zmluvy) vkladom do katastra nehnuteľností.

5, Všetci účastníci tejto zmluvy požadujú, aby podľa nej, na základe ich návrhu vykonal Katastrálny úrad v [ ] v oddiele C listu vlastníctva č. [ ] pre obec [ ], KÚ [ ], zápis vkladu predkupného práva ako vecného práva k nehnuteľnostiam uvedeným v článku . 1. tejto zmluvy pre oprávnené [ ], r. č. [ ], bydlisko [ ] bytom a [ ], r. č. [ ], bydlisko [ ].

6, Všetci účastníci čestne vyhlasujú, že táto zmluva bola spísaná podľa ich skutočnej a slobodnej vôle. Zmluvu si všetci účastníci starostlivo prečítali. Vlastnoručným podpisom potvrdzujú, že s jej obsahom súhlasia,

[ ], Dňa [ ]

Podpisy všetkých účastníkov: [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

[ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

V prípade nehnuteľností musí byť zmluva vždy uzavretá písomne, inak sa považuje za neplatnú. Platnosť predkupného práva nadobúda účinnosť až po jeho zápise do katastra nehnuteľností.

Predkupné právo k pozemku alebo nehnuteľnosti sa zvyčajne zriaďuje ako súčasť kúpnej zmluvy, v ktorej predávajúci predáva nehnuteľnosť s tým, že má výlučné právo ponúknuť ju na predaj kupujúcemu, ak sa ju rozhodne predať. Predkupné právo možno zriadiť aj samostatnou zmluvou a v iných súvislostiach. Pri predkupnom práve je neraz potrebná aj pôžička.

Na záver k predkupnému právu

Predkupné právo je dôležitý právny pojem, ktorý poskytuje ochranu existujúcim vlastníkom alebo dedičom nehnuteľnosti. Pomáha zabezpečiť, aby mohli nehnuteľnosť odkúpiť skôr, ako tak budú môcť urobiť iné externé strany. Treba však zvážiť, či sa táto možnosť využije, najmä ak je potrebná hypotéka.

Predkupné právo môže existovať v zmluvnej aj zákonnej forme. V oboch prípadoch je dôležité toto právo rešpektovať, pretože je zakotvené v Občianskom zákonníku a akýkoľvek pokus o jeho obchádzanie môže byť právne napadnutý.

Uzatvorenie akejkoľvek zmluvy má značný význam v mnohých oblastiach. Obe strany sú prostredníctvom zmlúv právne chránené, čo im pomáha predchádzať sporom a stratám.